Общественная палата РФ проведет слушания «Жилищная политика в России»

28 июня состоятся Общественно-экспертные слушания Общественной палаты Российской Федерации «Жилищная политика в России» в свете реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

В ходе слушаний предполагается обсудить следующие вопросы:

- развитие рынка доступного жилья;

- опыт проектирования, строительства и эксплуатации недорогого жилья в России;

- законодательные инициативы для обеспечения жилищной политики.

В слушаниях примут участие представители органов исполнительной и законодательной власти, представители научного и экспертного сообщества, деловых кругов.

Тезисы

Председателя Комиссии Общественной палаты РФ по вопросам регионального развития и местного самоуправления В.Л.Глазычева

к общественно-экспертным слушаниям «Жилищная политика в России»

Несмотря на широковещательные заявления, государство на долгие годы практически самоустранилось от жилищной проблемы. К сожалению, наивные упования на всесилие рынка на долго определили как направленность работы законодателя, так и политику региональной власти. Провозглашение «Национального проекта», как оказалось, застало Правительство врасплох - объем и качество предварительной экспертной работы были явно недостаточными. До настоящего времени «проект» - не более чем метафора, тогда как в действительности, обозначены лишь намерения и средства, выделяемые на их реализацию в ближайшие годы.

Если в первых выступлениях Д.А.Медведева по Национальному проекту заявлялось форсированное обновление мощностей под сборное железобетонное строительство, то в дальнейшем прозвучала необходимость развития малоэтажного строительства в первую очередь. «Деловая Россия» опубликовала свою программу, которая прозрачным образом лоббирует интересы крупных строительных компаний и нацелена на вытеснение среднего бизнеса со строительного рынка. В целом публикация и обсуждение Национального проекта «Доступное и комфортное жилье» со всей ясностью высветили, что четкой жилищной политики у российского правительства в настоящее время нет.

Задача Слушаний высветить все аспекты эффективной жилищной политики и сделать попытку сформулировать рекомендации к реализации Национального проекта в запланированных объемах, и его дальнейшей трансформации в программу обновления жилого фонда страны по оптимальной модели развития.

Развитие рынка доступного жилья.

Спекулятивный рост цен в зоне коммерческого жилья оказывает мощное психологическое воздействие на лиц, принимающих решение, вследствие чего возникла убежденность, будто Доступное и комфортное жилье не может быть дешевым. Пока спрос на доступное жилье существенно превышает предложение, говорить о его рынке можно лишь метафорически. В реальных условиях сформировать такой рынок без государственной поддержки не представляется возможным.

Генеральная задача: отстроить программу развития строительного рынка доступного жилья и его инфраструктуры таким образом, чтобы для покупателя цена жилья не превышала совокупного среднего дохода семьи за три года.

Только в этом случае массовое развитие ипотеки может дать желаемый результат.

Социальная значимость решения жилищной проблемы в России настолько велика, а темп роста средней заработной платы (за вычетом верхних 15% населения) настолько еще невысок, что до 40% полной стоимости доступного жилья должно оплачиваться государством.

Прежде всего, речь идет о том, что участки под застройку доступным жильем должны выделяться бесплатно, т.е. за счет бюджета (как это делается в Казахстане), снабжаться базовой инженерной инфраструктурой, также бесплатно - при нормативной цене, фиксированной договором муниципалитета с застройщиком. Это в свою очередь предполагает четкое зонирование территорий под застройку в генеральных планах: зона свободного коммерческого жилья, зона доступного жилья, зона социального жилья.* Это предполагает также тщательный пересчет средств, выделяемых под Национальный проект, и сроков его осуществления.

До 85% жилья, возведенного в России в последние годы, это малоэтажные постройки, осуществленные без какого-либо участия государства - разумным представляется всемерно поддержать и развить именно этот процесс. Тем более разумно, что по данным социологических опросов три четверти людей именно этот тип жилища считают для себя идеальным. При условии бесплатного выделения участков и их базового инженерного обеспечения за счет бюджета открывается возможность преимущественного малоэтажного (односемейного, блокированного, таунхаусов) строительства. Это, в свою очередь, открыло бы среднему и малому бизнесу возможность активного вхождения на рынок. Однако это требует серьезной поддержки развития производства строительных деталей и конструкций, с особым вниманием к современным технологиям обработки местного сырья. Своими силами, без кредитной поддержки, малый бизнес решить такую задачу не в состоянии

Задача массового строительства социального жилья для 12 - 15% семей России явно нуждается в тщательном осмыслении. Да, это должно быть компактное и предельно скромное жилище (в пределах санитарных норм), но тем более важно видеть, что его скромность должна быть компенсирована развитой системой публичных пространств, опирающихся на школы и поликлиники. Это означает недопустимость изолированного, точечного строительства, необходимость тщательной проектной разработки, заказ на которую, в нынешних условиях финансовой слабости муниципалитетов, может исходить исключительно от государства - в случаях сильных регионов на региональном уровне, в случае экономически слабых - на федеральном уровне.

Опыт проектирования, строительства и эксплуатации недорогого жилья в России.

При всей важности знакомства с международным опытом, особое значение имеет сбор и систематизация сведений об опыте, накопленном в России - практически всегда без какой-либо поддержки со стороны государства и крупного бизнеса.

Разработка проектов эффективного и эстетически достойного жилья - в том числе и за счет мобилизации творческого потенциала ВУЗов страны. Производство эффективных строительных материалов, деталей и конструкций - часто в небольших объемах, вроде производства строительных блоков из опилок, щепы или соломы с минеральными добавками. Разработка и производство эффективных конструкций и деталей. Опыт производства и эксплуатации эффективных систем отопления, горячего водоснабжения, канализации, вентиляции. Опыт сопряжения жилой застройки с малой энергетикой.

- Все это нуждается в экспертизе, обобщении, популяризации и финансовой поддержке (как прямой, так и косвенной - через гарантии для банков) государства.

Градостроительные и планировочные аспекты проблемы.

Наряду с безусловным резервированием площадок под новое строительство в рамках генеральных планов развития поселений, особое внимание должно быть уделено комплексной проблеме реконструкции старого жилого фонда. Его реанимация (за исключением действительно аварийного жилья) несет в себе возможность существенного улучшения жилищной ситуации в стране. Здесь широчайшее поле для среднего и малого бизнеса, включая проектные институты. В первую очередь, с серьезным привлечением общественности, должна быть осуществлена качественная инвентаризация обветшавшего жилого фонда. Это классификация ветхого жилого фонда по особому критерию: где застройка, идеально соответствующая коммерческому использованию - в интересах городского сообщества; где это застройка, реконструкция которой способна существенно увеличить реализацию локальных программ доступного и комфортного жилища; где, наконец, это резерв для умножения объемов эффективного социального жилья.**

Гигантское значение имеет восстановление статуса стратегического пространственного планирования: от генеральной схемы расселения до макрорегиональных, региональных и субрегиональных схем. Жестокой ошибкой планирования по Национальному проекту является то, что наблюдается прямая передача ответственности за его исполнение на уровень региональной власти, без предварительного макромасштабного планирования.

Осуществление Национального проекта в принципе открывает шанс для возрождения стратегического планирования. Везде ли нужно вкладывать средства? Где именно наиболее целесообразно сосредоточить новое строительство и усилия по реконструкции ветхого фонда? Куда желательно направить потоки молодых семей и семей отставников-военнослужащих? Довериться стихии в этом вопросе, а именно этим является простая разверстка по регионам, значит утратить этот шанс, чего страна не может себе позволить в условиях демографического спада ближайших двух десятилетий.

Законодательные инициативы для обеспечения эффективной жилищной политики.

Необходима существенная корректировка Градостроительного и Земельного кодексов - законодательное обеспечение стратегического пространственного планирования (здесь многое сделано профессиональными общественными организациями и экспертными группами при Министерстве регионального развития); резервирование земельных участков под развитие поселений; дифференцированное предоставление участков под коммерческую застройку, под доступное жилище, под социальное жилище. Распространение принципа аукциона исключительно на зоны коммерческой застройки, с введением принципа конкурса на прочие зоны. Здесь же разработка и утверждение упрощенных схем планирования и правил застройки и пр.

Необходима существенная корректировка «Жилищного Кодекса» - здесь огромная работа уже проведена Общественным советом при Минрегионразвития России.

Необходима существенная корректировка «Бюджетного Кодекса» с целью увеличения собственных ресурсов муниципальных образований.

Наконец, необходимо детальное законодательное обеспечение участия государства в финансировании программы доступного жилья и обеспечивающих ее мероприятий.

Принципиально важно, чтобы подготовка соответствующих поправок и новых законодательных актов исходно велась в сотрудничестве Федерального Собрания РФ, законодательных собраний субъектов Федерации, Общественной Палаты РФ, Всероссийского Совета местного самоуправления, и иных общественных организаций, непременно включая профессиональные.

Организационные предложения:

Вице-премьеру Д.А.Медведеву

Сформировать рабочую группу независимых экспертов для обобщения ноу-хау в области эффективного, недорогого строительства и эксплуатации жилой застройки.

Сформировать рабочую группу независимых экспертов для отработки модели проектно-планировочной документации, приноровленной к условиям различных регионов страны.

Сформировать рабочую группу независимых экспертов для проектной разработки и широкого общественного обсуждения моделей социального жилища.

Федеральному Собранию Российской Федерации:

Сформировать совместную Комиссию Государственной Думы, Совета Федерации и Общественной Палатой РФ для отработки модели «Жилищной политики России» в полном объеме - в диалоге с министерствами, ведомствами и общественностью страны.

__________________________________________________________________________

* Способы обеспечения контактности таких зон в интересах социального мира представляют подлинно творческую задачу урбаниста и архитектора.

** В значительном числе случаев к этой категории должна быть отнесена реконструкция промышленной застройки, рабочих поселков, военных городков.