Крупные застройщики не попадают в регионы, а местные строят плохо

"Крупные компании с трудом попадают в регионы, поскольку у местных властей есть свои компании, которые строят медленнее, с худшим качеством и высокой себестоимостью, и пользуются протекцией", - считает начальник отдела сопровождения нацпроекта "Доступное жилье" Министерства регионального развития Андрей Чибис. В своем интервью "Комерсантъ-Власть" он рассказал о проблемах, связанных с реализацией жилищных программ. О том, что происходит в субъектах РФ и что должны сделать региональные администрации, чтобы обеспечить высокий уровень строительства

Во-первых, власти обязаны подготовить нормативную базу для реализации жилищного законодательства на региональном уровне. Во-вторых, разработать документы территориального и градостроительного планирования, то есть, генпланы и правила землепользования и застройки. Проще говоря, определить правила игры. И, наконец, в-третьих -- обеспечить равный доступ к земельным участкам всех, кто хочет их застраивать. Не секрет, что строительный рынок сильно монополизирован.

Крупные компании, даже московские, с трудом попадают в регионы, поскольку у местных властей есть свои, скажем так, понятные им компании, которые строят медленнее, с худшим качеством и более высокой себестоимостью, но при этом пользуются протекцией. Таких фактов много. Как найти земельный участок под застройку с готовой инфраструктурой?

Есть два варианта.

Первый. В соответствии с законодательством муниципалитеты с 1 января этого года имеют право отдавать в залог земельные участки, которые находятся в их собственности, под кредиты, которые пойдут на создание инженерной инфраструктуры, то есть дорог, энергоемкости, тепловых сетей, канализации и т. д. Соответственно, возрастает стоимость участка, и, проведя аукцион, муниципалитет рассчитывается с долгом.

Второй. Компания-застройщик полностью берет на себя создание инфраструктуры, причем не только инженерной, но и социальной. То есть делает за свой счет то, что должно делаться за счет бюджета. И расходы на это записываются как долг местного муниципалитета. Понятно, что город или область будет отдавать долг годами, что застройщику неинтересно. Но какая-либо федеральная финансовая структура рефинансирует этот долг, получая закладную от муниципалитета, застройщик-инвестор сразу возвращает свои вложения, а в местный бюджет закладываются расходы на выплату долга, допустим, на 20 лет.

В настоящий момент достигнута принципиальная договоренность с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию о рефинансировании долгов муниципалитетов. В будущем подключатся и другие крупные структуры, например Сбербанк. Закладные муниципалитетов имеют хорошее обеспечение, я думаю, желающих поучаствовать в рефинансировании будет много.

И тогда придут крупные компании, вытеснив местные мелкие строительные фирмы

И кому от этого будет плохо? Кто проиграет? Когда вытесняют мелких застройщиков, они ведь не перестают существовать - они просто из инвесторов становятся подрядчиками, то есть выполняют свою прямую функцию. Сейчас они, получив участок земли, ищут кредиты, а затем платят немалые деньги за их обслуживание. Или же привлекают дольщиков, используя различные полулегальные схемы, ведь далеко не все работают в соответствии с законом "О долевом участии в строительстве жилья". То есть, строительство становится или дороже, или рискованнее.

И вот вместо этого приходит крупный инвестор, который имеет собственные или дешевые заемные средства, который имеет квалифицированный менеджмент, который готов вести масштабную застройку (а такая по определению обходится дешевле, чем точечная). И кроме всего прочего, он обеспечит местные строительные компании значительно большим объемом работ, чем они имели, когда инвестировали сами. Это только способствует развитию местных строительных комплексов. А сейчас они заинтересованы в том, чтобы раздувать цены на жилье, не увеличивая объемов строительства.

Практика продажи жилья по льготным ценам абсолютно разумна. Более того, я считаю, что местные власти должны конкурировать с коммерческими застройщиками при реализации подобных проектов. Сейчас на уровне правительства рассматривается вопрос о создании государственных строительных компаний - либо на федеральном, либо на региональном уровне - для выполнения социальных программ. Их задачей будет не получение прибыли, а сдерживание рынка.

Надо заранее планировать объемы строительства исходя из количества людей, имеющих право на льготы. И устанавливать очередность. Только так можно исключить коррупционную составляющую, возникающую при распределении жилья между льготниками.