Цены на жилье в Москве значительно снизились

По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" /IRN.RU/, за апрель средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 0,5 проц с 4218 долл за квадратный метр до 4195 долл.

Руководитель проекта "Анализ рынка недвижимости" /arn.ru/ Андрей Бекетов также подсчитал, что в апреле стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве снизилась на 0,5 проц. При этом квартиры в панельных домах за месяц подешевели на 1 проц, в кирпичных - на 0,2 проц. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, увеличились на 1,6 проц, а в типовых домах-новостройках выросли на 1,9 проц. Максимальное падение цен на квартиры, согласно мониторингу А.Бекетова, было зафиксировано в 12-ти этажных панельных и 6-8-ми этажных кирпичных домах /-1,4 проц/. А максимальный рост - в 10-12-ти этажных кирпичных домах /+0,9 проц/. Лидером роста цен в текущем месяце стали Центральный административный округ /+0,5 проц/, а аутсайдером - Северо-Западный административный округ /-1,9 проц/.

Однако эксперты ИРН отмечают, что за всеми этими цифрами скрывается более значительное снижение цен. "Подводя итоги апреля, следует сделать важный вывод. Стагнация на московском рынке недвижимости прогрессирует, и ее реальные масштабы оказываются больше видимых. В то время как статистика показывает коррекцию цен на жилье пока лишь на уровне 0,5 проц в месяц, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не отражать в своих предложениях, составляет куда больше - от 5 проц до 10 проц, а возможно и более, особенно если цена квартиры была изначально завышена", - полагают в ИРН.

В течение апреля продолжилось ослабление доллара, с конца марта он потерял более 1 проц. Следовательно, снижение долларовых цен на 0,5 проц означает реальную потерю стоимости недвижимости в апреле уже более чем на 1,5 проц.

Кроме того, в марте-апреле нередко приходилось сталкиваться с тем, что продавцы стали пересматривать само понятие величины у.е., в которых выражены Цены как на новостройки, так и на вторичном рынке. "Если в период ажиотажа под у.е. или долларом нередко понималась величина по фиксированному курсу /например, по 27, 28, 29 или даже 30 руб/, то сейчас все чаще при неизменной сумме в у.е. речь идет уже о курсе ЦБ. А это означает уже куда более существенную неявную коррекцию цен на квадратные метры, чем 0,5 проц", - полагают в ИРН. Этот фактор связан с тем, что общерыночные показатели, по-прежнему, поддерживаются от падения в основном сегментом дорогого жилья, хотя признаки ценовой коррекции начинают проявляться и в нем. Так, при снижении среднего уровня цен на жилье по Москве в целом на 0,5 проц, по отдельным районам снижение достигло 2-3 проц. Более того, есть примеры снижения стоимости более чем на 5 проц за месяц.

Есть и еще один фактор, затрагивающий в основном новостройки. Речь идет о появлении немалого количества скидок при быстрой оплате квартиры, беспроцентных рассрочек и прочих преференций покупателям. Более того, по мнению значительного числа участников и экспертов рынка для реальной продажи квартиры сейчас необходим дисконт порядка 5-10 проц, а порой и более - все зависит от адекватности начальной Цены.

"Все эти обстоятельства позволяют утверждать, что реальная коррекция цен на квартиры в Москве на самом деле куда больше, чем пока отражает статистика", - считают аналитики центра.

В свете текущего состояния столичного рынка недвижимости примечательно поведение и еще одного показателя - объема предложения на вторичном рынке. С осени 2006 г он вырос как минимум в 2 раза, однако следует помнить, что это рост не по отношению к среднестатистическому значению данного показателя за многолетний период, а по отношению к минимуму, в котором объем предложения оказался в период ажиотажа год назад.

Как отмечают в ИРН, к началу весны 2007 г объем предложения вернулся на уровень первой половины 2005 г, которую можно рассматривать как пример равновесного состояния рынка с минимальным ценовым приростом /менее 1 проц в месяц/ и объемом предложения на среднестатистическом уровне. За два весенних месяца рост объема предложения продолжился, и если ранее можно было говорить лишь о возвращении этого показателя к своему нормальному значению, то теперь объем предложения уже начинает превышать средний уровень. "Причины роста объема предложения могут быть разные. Разумеется, на рынок возвращается часть инвестиционных квартир, однако есть и куда более банальная причина - увеличение сроков экспозиции квартир. Если в период ажиотажа большинство квартир находилось в базах всего одну-две недели, а некоторые и вообще не требовали рекламы при превышении числа покупателей над продавцами, то теперь эти сроки выросли до двух-трех месяцев", - считают аналитики. По мнению сотрудников ИРН, заметное увеличение сроков экспозиции квартир - основная причина увеличения числа предложений в базах данных. Но это как раз и означает, что для продажи квартиры в таких условиях требуется заметный дисконт, возможно даже больший, чем традиционный торг на уровне 3-5 проц.

Текущее состояние московского рынка недвижимости является закономерным продолжением аномального ценового скачка, имевшего место в 2005-2006 гг. "Достаточно очевидно, что рост любого рынка темпами порядка 100 проц в год неизбежно приведет к его перегреву и потребует последующей утряски и коррекции, что сейчас и происходит", - отмечают эксперты. По мнению специалистов ИРН, по оптимистичному сценарию оживление рынка наступит к концу лета - началу осени. За этот период скрытая ценовая коррекция на уровне 5-10 проц станет явной. По пессимистичному сценарию стагнация может затянуться до конца 2007 г.

"Как и предполагалось, наиболее массовое снижение происходило в наиболее дешевом секторе рынка. В то же время в наиболее дорогом секторе происходят колебательные процессы: часть жилья, отнесенного к этому сектору, дешевеет, а часть дорожает", - отмечает А.Бекетов. По его словам, из этого можно сделать вывод о том, что ценовая корректировка коснется в большей степени наиболее дешевого сегмента, а наиболее дорогая часть рынка останется на своих ценовых позициях. "В случае реализации предложенного сценария, общая городская цена предложения 1 квадратного метра типового жилья на вторичном рынке Москвы в мае снизится. При этом величина снижения, вероятнее всего, будет около 1 проц", - прогнозирует эксперт.