Как снизить риск попасть в лапы мошенников при покупке квартиры в новостройке?

        Большинство новостроек в Москве сегодня продается на этапе строительства. Такая практика позволяет покупателю неплохо сэкономить. Это-плюс. Но есть и минус-квартиры еще нет в натуре. Предмет сделки в известном смысле - "кот в мешке". Риск налицо, но существует ряд простых правил, соблюдение которых позволяет значительно снизить его.

Осмотр места нахождения потенциальной квартиры.

            Квартиру надо обязательно посмотреть - в каком бы виде она сейчас ни была. Даже если продавцы говорят, что сейчас там грязная стройплощадка, все равно в результате просмотра вы получите представление об окружении дома, транспорте и т. д. Если интересующая вас квартира находится на 15-м этаже, дежурящие на стройке сотрудники фирм часто предлагают посмотреть "точно такую же на втором". Понять их можно - лень подниматься высоко при неработающем лифте, но в ваших интересах здесь настоять на своем.

            Во-первых, в квартире может обнаружиться какой-нибудь строительный брак вроде трещины во всю стену, а во-вторых, вид из окон с разных этажей получается разным. Если же дом выстроен только наполовину и интересующих вас этажей еще нет, то, конечно, посмотреть квартиру на нижних этажах лучше, чем не посмотреть ничего.

            Наконец, не забывайте, что строительство в Москве ведется большими объемами и значительная часть строящегося жилья - типовое. А значит, рядом с вашим еще не готовым домом наверняка возвышаются другие. Зайдите в них, и вы сумеете получить представление о виде из окна с нужной вам высоты.

            Не забудьте об ориентации по сторонам света. Традиционно лучшими считаются окна на юг и запад. Если окно смотрит на восток, солнце будет будить вас рано поутру (а летом это "рано" начинается часа в четыре). А с северной стороны вы вообще никогда не увидите солнечного света. Хотя все это, конечно, не является абсолютной истиной: окно на север, но на парк лучше, чем на юг, но на железную дорогу.

            Существующие с советских времен стандарты строительства предписывают разворачивать на север все нежилые помещения (лестницы, подъезды), а также... большинство комнат 3- и 4-комнатных квартир - вероятно, подразумевалось, что проживающим там богатеям одного-двух "солнечных" окошек - вполне довольно. Маленькие же 1- и 2-комнатные должны смотреть на солнце.

            Но в последние годы за соблюдением этого стандарта следят не столь жестко. Кроме того, например, дома популярных серий П-44 и П-44Т часто строятся "уголком" - там просто невозможно выстроить все квартиры в одну сторону.

            В общем, не забудьте об этом моменте. В ясный день можно ориентироваться по солнцу, в пасмурный захватите компас или сориентируйтесь по карте города.

            Однако не спешите расслабляться, даже если окна вашей еще не до конца построенной квартиры смотрят на лесной массив к югу. Вполне может случиться так, что к моменту новоселья лицезреть вам придется новую строительную площадку, а еще через год-полтора - двойник вашего же дома. Дабы избежать такого разочарования, не поленитесь поинтересоваться планом застройки микрорайона. Наверняка он есть у того, кто продает вам квартиру. И уж в любом случае имеется он в местной управе. Знакомство с этим документом даст вам много ценной информации.

Какие возможны минусы? 

Что на первом этаже? Возможные варианты - квартиры или нежилые помещения. Отличить одно от второго несложно - в "нежилье" выше потолки, оборудуются отдельные входы.

            Нежилое помещение хуже тем, что туда обязательно будет ходить много народу. А если будет организован магазин (что очень вероятно, учитывая, что торговля приносит максимальный доход с квадратного метра), то добавятся еще и разгрузка товара ранним утром, и завлекающая местных пьянчужек громкая музыка по ночам.

            Впрочем, есть и положительные моменты. Владельцы нежилых помещений обязаны поддерживать на прилегающей территории порядок, за чем следят соответствующие городские службы.

            Не будет ли ТСЖ? Довольно часто в новых домах создаются Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Московские власти всячески поощряют подобные объединения жителей.

            Сказать, что наличие ТСЖ однозначно плохо или однозначно хорошо, нельзя - тут все зависит от вкусов покупателей. В домах с ТСЖ, как правило, лучше поддерживается порядок, не бывает проблем ни с домофонами и консьержами, ни с обустройством придомовой территории. Обратная сторона - квартплата выше, чем в обычных муниципальных домах, в полтора-два раза (сама идея ТСЖ подразумевает самостоятельное ведение товариществом домового хозяйства с привлечением эксплуатирующих организаций на коммерческой договорной основе). Что важнее - сэкономленные несколько сотен рублей в месяц или хорошее состояние дома и окрестностей - каждый покупатель квартиры решает сам.

            Какие документы предлагают подписать? Существует несколько видов договоров, заключаемых при покупке квартиры на этапе строительства. Вообще-то их анализ - тема для отдельной статьи. Например, договор о долевом участии опасен тем, что не защищает покупателя от повышения цены. Если в ходе строительства затраты на него непредвиденно возрастут, возмещать их по закону придется всем дольщикам.

            По мнению юристов риэлторских фирм, максимально защищает права приобретателя договор уступки права, поскольку в нем четко обговариваются все условия, включая стоимость квартиры. И условия такого договора впоследствии не могут быть пересмотрены.