Беседа с директором департамента строительства и ЖКХ Минпромэнерго С.Кругликом
Жильё в России больше, чем жильё. Это почти такое же святое понятие, как "родина", "мать", "семья". Жильё - главная, а для многих и единственная 
реальная ценность, единственная твердь в бурном и зыбком рыночном море. И потому любые нововведения в жилищной сфере всегда вызывают болезненную реакцию у россиян. Не стал исключением и новый Жилищный кодекс, проект которого Госдума рассмотрит вскоре во втором чтении. Об особенностях этого поистине судьбоносного документа мы беседуем с одним из разработчиков законопроекта, директором департамента строительства и ЖКХ Сергеем Кругликом.
- Сергей Иванович, наверное, я не ошибусь, если скажу, что из всего пакета законопроектов по созданию рынка доступного жилья Жилищный кодекс - самый остро воспринимаемый документ. Ведь в нем идет речь об одном из основных прав человека - праве на жилище. Кроме того, его нормы касаются всех без исключения - от органов власти всех уровней до каждого конкретного гражданина, каждой семьи. Последнее время вокруг кодекса возникает множество разных суждений, спекуляций, да и вполне обоснованных опасений. В чем же новизна этого документа?
- Это действительно ключевой законопроект, причем он гораздо старше всех остальных и по времени существования, и по процедуре согласования. Создавался он в течение последних 10 лет, трижды рассматривался на заседаниях Правительства, несколько раз - на всероссийских совещаниях, обсуждался с регионами. Это выстраданный документ. С одной стороны, он самый отшлифованный, с другой - он как был, так и остается самым острым, потому что это документ "прямого" действия. Прямого в том смысле, что каждый человек, читая кодекс, пытается найти в нем себя, свою жилищную ситуацию. Вы знаете, что сегодня более 60 процентов граждан желают улучшить жилищные условия или вообще не имеют жилья? И задача кодекса - при всей его жесткости - помочь им разрешить эту проблему.
Одна из тонкостей законопроекта состоит в том, что из него исключены пустые обещания и мандаты, которые когда-то выдавались государством, но никогда ничем не были подтверждены. Прежде всего речь идет об обещаниях бесплатно предоставить жилье каждому. Конечно, декларации слышать гораздо приятнее, чем честное объяснение, что на квартиру надо зарабатывать самому. Лучше 20 лет стоять на очереди и ничего не получить, чем пойти и заработать. Теперь государство оставляет за собой обязательства по обеспечению жильем только тех, кто не в состоянии решить свою жилищную проблему самостоятельно. Прежде всего это малоимущие граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В кодексе идет ясное и понятное разграничение полномочий и предметов ведения между Центром и регионами. Мы записали, что нормативное и законодательное регулирование находится на двух уровнях власти - Федерации и субъекта Федерации. Основополагающие законы выпускаются на федеральном уровне и развиваются в нормативных и законодательных актах субъектов. Обязанности по предоставлению субсидий на оплату жилья возлагаются на субъект, а ведение учета нуждающихся и обеспечение их жильем - на органы местного самоуправления. Критерии отнесения граждан к категории малоимущих и нуждающихся могут разрабатываться на уровне субъектов РФ, но применяться они будут исходя из социально-экономической ситуации каждого муниципального образования.
- Почему все-таки нельзя установить критерии малообеспеченности и нуждаемости на федеральном уровне? Сказать, какие должны быть доходы, какая учетная норма жилплощади для постановки на очередь?
- Среднестатистические показатели разработать можно. Но в реальности в каждом муниципальном образовании они будут свои. Жилфонд везде разный: где-то больше неблагоустроенного жилья, где-то меньше, где-то стоят "деревяшки", где-то - панельные дома. Обеспеченность жильем неодинаковая. Уровень жизни на территории даже одного субъекта Федерации различается в разы. Учесть условия каждого муниципального образования от Камчатки до Калининграда просто невозможно.
- Не случится ли так, что муниципалитеты будут признавать малоимущими и нуждающимися ровно столько человек, сколько они смогут обеспечить жильем? А не столько, сколько их есть на самом деле?
- Рассуждения на этот счет вообще не выдерживают никакой критики. Почему мы все время подозреваем муниципалитеты в том, что они хотят нанести урон своему населению? Все совершенно наоборот! Если вы опуститесь на уровень любого муниципального образования, небольшого города и проанализируете, как работают местные власти, вы увидите, что их первый и кровный интерес - сделать все, чтобы люди на их территории жили лучше. И тот комплекс мер, который предлагается в Градостроительном, Жилищном кодексах, в других законопроектах, позволит муниципалитетам разгрузить бюджетные системы и сосредоточиться на оказании помощи тем, кто в ней действительно нуждается. А не всему населению вообще.
- Но ведь ни для кого не секрет, что в большинстве городов и районов строительство за счет бюджета практически прекращено. Как же местные власти смогут обеспечивать жильем малоимущих?
- А бюджетное строительство и не должно разворачиваться. Вы, наверное, уже знаете, что в законопроекте о введении Жилищного кодекса в действие предусмотрена такая норма, как отмена бесплатной приватизации жилья. Мы подошли к этому вопросу не случайно. Объем жилья, которое останется неприватизированным (по нашим оценкам, это 15-18 процентов), и станет тем социальным фондом, который будет "вращаться" для обеспечения этой категории. Если же у муниципалитета есть деньги, строить ему тоже ничего не нужно. Надо просто приобретать жилье на рынке и выделять его малоимущим. Это повлечет за собой ликвидацию управлений капитального строительства и прочих подобных организаций. Муниципалитеты не должны заниматься строительством, у них другие задачи.
- Вы затронули очень больную тему - отмену приватизации. То, что государственная жилищная благотворительность рано или поздно закончится, было ясно давно. И все-таки для многих эта новость прозвучала громом среди ясного неба. Не будут ли нарушены права тех, кто по каким-то причинам не успел приватизировать свою квартиру?
- Приватизация идет с 1991 года, и, думаю, все, кто хотел получить жилье в собственность, давно это сделали. У остальных граждан есть еще время, чтобы определиться со своим решением, поскольку приватизацию планируется завершить с 1 января 2007 года. Так что ничьих прав это решение не ущемляет.
Сегодня в России более 70 процентов жилищного фонда находится в собственности граждан. К сожалению, приватизация жилья себя пока не оправдала. Она породила неэффективного собственника, который не знает, как распоряжаться своим имуществом. Надеюсь, что новый кодекс позволит, наконец, внедрить нормальные рыночные отношения в жилищной сфере. И в то же время это достаточно социальный документ, в нем ясно прослеживаются задачи социальной защиты.
- "Социальность" кодекса у многих вызывает сомнения. К примеру, в первом чтении был принят вариант, отменяющий первоочередное право на получение жилья для самых незащищенных граждан - людей, страдающих тяжелыми хроническими заболеваниями, детей-сирот. Будут ли какие-то изменения ко второму чтению?
- Поправки будут. Сегодня мы восстановили первоочередное право для четырех категорий, но опять же внутри общей категории обездоленных. То есть сначала человек должен относиться к малоимущим, затем к нуждающимся в улучшении жилищных условий, и только потом - к больным специфическими заболеваниями (рак, туберкулез и т.п.). Потому что, если он находится вне этих категорий, он сможет воспользоваться другими механизмами обеспечения жильем. К безусловным первоочередникам мы отнесли детей-сирот, выходящих из стен детских домов. В подавляющем большинстве эти дети вообще не имеют никакого жилья.
Для тех, кто сомневается в социальной направленности кодекса, хотел бы сделать замечание - принимаемые решения нацелены именно на то, чтобы разгрузить очередь. Чтобы самые незащищенные, нуждающиеся граждане не маялись в ней по 15-20 лет, а получали квартиры в течение пяти лет. Если помните, в начале 90-х годов у нас на очереди стояли 10 миллионов семей, теперь - 4,4 миллиона. И все потому, что мы дали людям возможность как-то самим решать жилищную проблему.
Надо сказать еще об одной поправке ко второму чтению. Изменена норма, касающаяся коммуналок. Мы записали, что в случае, когда освобождается комната в коммунальной квартире, правом "первой руки" будут обладать люди, которые живут в данной квартире. Если это собственник, то он сможет выкупить комнату, если наниматель, нуждающийся в улучшении жилищных условий, - освободившиеся метры будут присоединяться ему на условиях социального найма. Раньше подобные нормы нигде четко не были прописаны. Мы надеемся, что эти меры со временем позволят полностью ликвидировать коммуналки.
- Вы сказали, что в Жилищном кодексе каждый ищет себя. Но лично я нашла в нем только тех, кто может приобрести жилье самостоятельно, и тех, кто не может. А есть масса людей, которые и в категорию бедных не попадают, и накопить ничего не в состоянии, потому что живут от получки до получки. Как им решать свою жилищную проблему?
- Тогда они должны понимать, что будут коротать свой век в том жилье, какое имеют. Но я намеренно сгущаю краски. На самом деле сейчас подготовлены такие решения, которые позволят большинству граждан приобретать квартиры с помощью различных рыночных механизмов.
- Если вы говорите об ипотеке, то я пыталась "найти себя" и в ипотечных программах. И не нашла. Для меня, как и для большинства граждан, накопить первоначальный взнос, а потом выплачивать кредит с бешеными процентами абсолютно нереально.
- Со временем вы себя "найдете". Например, в Латвии, где население не богаче нашего, с прошлого года жилье дают в кредит под 4 процента годовых и без первоначального взноса. Сейчас мы строим будущее в очень жестких экономических рамках. Но, поверьте, придет время, и у нас жилищное кредитование тоже станет массовым и доступным. Весь мир так живет.
- В последние годы в России резко обострилась проблема сноса ветхого жилья. Существует федеральная целевая программа по переселению граждан из аварийных и ветхих домов, во многих субъектах Федерации приняты аналогичные региональные программы. Как эта проблема будет решаться в рамках нового кодекса? В частности, что получат вместо снесенного жилья наниматели, а что - собственники?
- На самом деле ветхого жилья становится больше не потому, что оно так уж быстро изнашивается, а потому, что его, наконец, посчитали. Раньше просто цифры не открывали. Вообще снос жилья - это пограничный вопрос с Градостроительным кодексом. Для начала надо понять причину, по которой дом подлежит ликвидации. Одно дело, когда это необходимо для муниципальных или государственных нужд. В этом случае муниципалитет обязан выделить нанимателям другое жилое помещение, а собственникам - выплатить выкупную цену исходя из рыночной стоимости жилья. И совсем другое дело, когда дом сносится потому, что сами собственники довели его "до ручки". В каждом таком доме есть общедолевая собственность - земля, на которой стоит здание, придомовая территория, инфраструктура. Из всей этой собственности ценность представляет только земля и, возможно, какие-то сооружения. Вот эта часть собственности и возмещается владельцу при сносе дома. Если полученной суммы достаточно, чтобы приобрести новую квартиру, - значит, человек ее покупает и спокойно живет. Если недостаточно - он берет займы или кредиты на приобретение жилья.
- С ума сойти! Значит, каждый собственник сам должен заботиться о замене квартиры, которая рано или поздно разрушится вместе с домом?
- А что здесь удивительного? Так и должно быть. Если вы собственник, вы же не можете прийти в муниципалитет и заявить - у меня квартира развалилась, дайте мне другую! А человек, который всю жизнь откладывал на новую квартиру и нормально платил за капитальный ремонт, скажет: на каком основании вы ей бесплатно даете жилье?
- Но тогда нам надо предупредить граждан, чтобы они уже сейчас начинали складывать в кубышку какие-то средства для покупки нового жилья!
- Безусловно. Застраховаться от потери жилья из-за износа дома можно двумя способами: или заработками, достаточными для накопления первоначального ипотечного взноса, или платежами, в которых будут предусмотрены амортизационные отчисления на замену разрушенного жилья. Кроме того, каждый собственник должен знать, что расходы по сносу аварийного дома также возложены на него.
- То есть я за свой счет должна сносить свою же квартиру?
- А как еще? Если за утилизацию автомобиля платит владелец, то почему за утилизацию дома должен платить кто-то другой?
- Честно говоря, меня как собственника жилья в не очень новом доме эти перспективы немножко пугают
- Именно поэтому в отдельной главе Жилищного кодекса мы так серьезно ставим вопрос о грамотном управлении домами, обеспечивающем сохранность жилфонда. Управляющая компания, которой вы доверите свой дом, должна оценить его состояние и сказать вам, когда и какой ремонт потребуется, чтобы он простоял не пять лет, а тридцать пять или даже сто, и какие средства для этого потребуются.
- Сергей Иванович, давайте для наглядности возьмем обычный многоквартирный дом, где часть квартир приватизирована, часть находится в муниципальной собственности, где нет никакого объединения жильцов. Как этот дом должен существовать в рамках нового кодекса?
- Сегодня такие дома существуют по Закону "О товариществах собственников жилья", который гласит, что дом, где имеется хоть одна приватизированная квартира, уже не является муниципальной собственностью. Он представляет собой кондоминиум - объект недвижимости, включающий само здание, земельный участок и сооружения, которые на нем есть. Этот объект находится в общей долевой собственности граждан, имеющих приватизированные квартиры, и муниципалитета как хозяина неприватизированных квартир.
По новому кодексу муниципальные власти должны зарегистрировать данный кондоминиум как объект недвижимости. Затем они назначают своего представителя в будущее товарищество собственников жилья (ТСЖ). Жильцы также выбирают представителей, которые могли бы выразить их интересы. После того как ТСЖ организовано, его участники определяют свои требования по обслуживанию дома и выставляют услугу по управлению им на конкурс. И дальше интересы товарищества во взаимоотношениях с обслуживающими организациями представляет управляющая компания.
- Но ведь ТСЖ - дело добровольное, нельзя заставлять людей объединяться, если они не хотят. Да и вообще с нашим менталитетом трудно представить, чтобы граждане толпой туда повалили
- Никто и не принуждает. Не хотите создавать ТСЖ - ваше дело. Живите, как знаете, и все претензии, почему у вас мусор не вывозят, предъявляйте к себе. А через год, как предусмотрено кодексом, муниципалитет проведет конкурс и сам назначит вам управляющего. Нравится он вам, не нравится - ничего изменить вы не сможете, пока не объединитесь. Вот и решайте, что лучше.
- На мой взгляд, главное отличие нового кодекса от всех предыдущих состоит в том, что он впервые так широко отражает вопросы собственности и, по большому счету, направлен на защиту интересов собственника. В этом блоке есть и совершенно новая норма - о том, что собственник жилья вправе выселять бывших членов семьи, не являющихся собственниками. Проблема эта действительно назрела - ведь по ныне действующему законодательству бывший супруг, прописанный на жилплощади собственника, сохраняет за собой право пожизненного пользования жилплощадью. В итоге хозяин квартиры не может ни разъехаться, ни продать, ни обменять квартиру, ни создать новую семью. Здесь все понятно. Но житейские ситуации бывают разными: куда, например, денется разведенная мать с ребенком?
- Ситуация существует одна - право собственности. И оно должно быть защищено. Вы о какой матери говорите? Ведь она где-то жила, откуда-то приехала. И ей, наверное, есть куда вернуться. В любом случае этот вопрос решит суд.
На самом деле все, как правило, происходит совсем по другому сценарию. Вначале ищут мужа или жену с квартирой, чтобы прописаться, а потом начинают делить имущество. Вот где самое большое зло - мы превратили семейные отношения в имущественные. Но брак - не способ улучшения жилищных условий, брак - это новая жизнь. Если хотите улучшить жилищные условия - пожалуйста, в Семейном кодексе предусмотрен брачный контракт. Заключайте его и договаривайтесь, что вам отойдет в случае расторжения отношений.
Конечно, не спорю, могут быть ситуации, когда у бывшего супруга вообще нет никакого жилья. В таком случае, как записано в законопроекте, суд может обязать собственника оставить бывшего члена семьи пожить в квартире еще год. За это время тот должен решить проблему с жильем.
Вы знаете, когда мы возили проект кодекса на экспертизу в Совет Европы, тамошние эксперты, а они люди дотошные, задавали вопрос: почему ваши дети диктуют вам, как вы должны распоряжаться своей собственностью? Когда ваш ребенок станет взрослым и купит себе квартиру, разве вы сможете прийти к нему жить без его согласия? Запомните - если хотите построить нормальную страну, то создайте вы эту "священную корову" - частную собственность. И обеспечьте ее реальную неприкосновенность. Пусть ваши дети понимают, что они живут в квартире родителей только до тех пор, пока не вырастут. А дальше у них будет своя жизнь, своя собственность.
- Думаю, нашим гражданам очень тяжело будет осознать подобные идеи. Здесь надо ломать психологию.
- Ничего ломать не надо. Психология сама изменится, еще при нашей жизни. Молодежь уже думает иначе. Если мы с вами считали, что немыслимо не иметь собственного жилья, то молодые люди смотрят проще. Нет квартиры - сниму. Так делается во всем мире. Конечно, в новом кодексе есть нормы, которые написаны с прицелом на будущее - ведь такие документы создаются на десятилетия.
Слово читателя
Предлагаю простое решение проблемы
В Основном Законе страны написано: "Земля и другие природные ресурсы используются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории" Но между народом и принадлежащими ему природными ресурсами бесчисленное число алчных посредников.
Вот сейчас в очередной раз начались потуги за достойное жильё граждан России. А ведь эту проблему можно решить навсегда, если каждому россиянину для самостоятельного решения своих жилищных вопросов бесплатно выделить под строительство землю. Государство же возьмёт на себя финансирование создания всей инфраструктуры в районах застройки (энерго-, тепло-, водоснабжения, дорог и пр.), специализированные банки обеспечат застройщиков индивидуального жилья 3-процентными кредитами на срок 20-50 лет. И не потребуются тогда никакие так называемые "молодёжные", "для военнослужащих" и прочие программы и фонды.
Г.А. Сухоруков
Южно-Сахалинск
Купив дом, купи разрешение жить в нём
Почти 4 года назад я купил часть деревянного дома. Отремонтировал его, прописался, но нотариус наотрез отказалась узаконить сделку купли-продажи. В доме, видите ли, нет каменной печки, к нему без разрешения чиновников пристроены (кажется, ещё при Сталине) кухня и крыльцо, возведён сарай для дров. Нотариус дала мне адреса десятка контор, которые якобы дадут мне разрешение жить в собственном доме. Я более ста раз посетил разные кабинеты, имел удовольствие пообщаться с сотней чиновников. Вы бы побывали в этих конторах В маленьких помещениях собирают одновременно до сотни просителей. Шум, толкотня, проклятия. Подчас негде присесть, нет ни буфета, ни туалета. Рассчитано всё правильно: отдашь любые деньги за никчемную справку, лишь бы поскорее выбраться из этого вертепа. Работницы БТИ мошенническим путём вымогают у просителей деньги, в торговые лавочки превратились отдел городской архитектуры и УРГИ (Управление развития городской инфраструктуры). Я уже купил за огромные (в понятии пенсионера) деньги несколько копий технического паспорта дома, которые никому, оказывается, не нужны. А чиновники дали ещё одну нагрузку: собери паспорта соседей, отксерокопируй их и предъяви нам. Какая несусветная глупость! Кто же доверит мне свой паспорт?
У меня больше нет ни денег, ни здоровья, чтобы продолжать эту баталию. Какой умник выдумал и утвердил такие законы? Хотелось бы поглядеть ему в глаза
Д.В. Прокофьев
Ярославль
Беседовала Наталья КУЧЕР
