Минпромэнерго обещает к 10 августа разработать единую методику массовой оценки жилья для расчета налога на недвижимость. При этом будут учитываться стоимость жилья, его качество, платежеспособность владельца и региональные особенности.
Сегодня, напомним, мы платим налог на основании оценки жилья, определенной бюро технической инвентаризации (БТИ). Но оценка БТИ зачастую в разы ниже реальной стоимости недвижимости, поэтому такой способ определения налогооблагаемой базы, по мнению специалистов, не корректен. Как в пресс-службе Минпромэнерго, сейчас формируется рабочая группа, которая, обсудив представленные концепции, выработает новую методику.
Налог на недвижимость в 2007 году заменит собой сразу два существующих: земельный и налог на имущество физических лиц. Платежи будут поступать в региональные и муниципальные бюджеты. Однако для этого должна быть определена единая методика расчета налогооблагаемой базы. Иными словами, нужна ясность, с какой суммы будет собираться этот налог.
О том, в чем суть методики оценки, рассказала президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Базовой информацией для определения стоимости жилья станут накопленные данные о сделках на рынке недвижимости. На этой базе можно определить зависимость стоимости жилья и иных объектов недвижимости от различных факторов (местоположения, качества и т.д.). В дальнейшем с использованием установленных зависимостей, можно произвести массовую оценку (о отличие от индвидуальной) объектов налогообложения, что является гораздо более дешевым методом. В настоящее время существуют три подхода к расчетам. Принципиально они не отличаются друг от друга, разница лишь в применяемом математическом аппарате.
Первый подход - регрессионный. Он предполагает использование метода регрессионного анализа данных о сделках с недвижимостью на данной территории с целью определения зависимости стоимости жилья от различных факторов. Второй подход предусматривает статистический анализ той же самой информации. Наконец, третий метод связан с использованием данных кадастровой оценки земли. По словам эксперта, это имеет смысл делать, когда информации о сделках и рыночных ценах в конкретных районах недостаточно.
По мнению Надежды Косаревой, при применении любой из методик ошибка оценки не превысит величину в 10-15%. Для того, чтобы заранее исключить возможность такой ошибки, законом будет установлено требование применения понижающего коэффициента. На данный момент он равен 0,8, но в ходе доработок законопроекта о местном налоге на недвижимость предельное значение коэффициента может снизиться до 0,7. Не исключено, что ставки налога на недвижимость также будут скорректированы.
Согласно принятому Госдумой в первом чтении законопроекту они находятся в пределах 0,1-1% от оценки рыночной стоимости объекта с понижающим коэффициентом (конкретную ставку должны устанавливать органы местного самоуправления). Однако сейчас обсуждается вопрос о понижении верхней границы диапазона до 0,3-0,5%.
