Судьба ипотеки в центре внимания правительства

В конце февраля состоялись два важнейших мероприятия, которые могут оказать решающее влияние на развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России.

На заседании Правительства РФ 20 февраля были даны конкретные поручения министерствам и ведомствам, отвечающим за становление ипотеки в государственных  масштабах.

Решения Президиума Государственного Совета России
27 февраля обеспечили политическую поддержку усилий органов государственной власти всех уровней на этом направлении.

Об основных решениях, принятых на этих заседаниях, по просьбе редакции рассказал статс­секретарь — заместитель  председателя Госстроя России Владимир ПОНОМАРЕВ

Прежде всего хотелось бы остановиться на решениях Президиума Госсовета России, поскольку они имеют важнейшее политическое значение. На заседании 27 февраля присутствовали министр экономического развития и торговли Г. Греф, министр финансов А. Кудрин, председатель Госстроя России Н. Кошман, ряд губернаторов, ведущие специалисты в области ипотечного кредитования. С докладом о мерах по дальнейшему развитию системы ипотечного жилищного кредитования выступил руководитель рабочей группы Госсовета по жилищной политике,  губернатор Самарской области К.Титов, а затем — практически все члены Президиума Госсовета. Состоялся очень заинтересованный разговор о состоянии и перспективах решения жилищных проблем граждан.

Особо радует тот факт, что стратегию развития системы ипотечного жилищного кредитования, которую в последние годы старается проводить Госстрой России совместно со своими коллегами из других министерств и ведомств, поддержал Президент России. В своем выступлении В. Путин жестко подчеркнул, что ипотечное жилищное кредитование — это основа, стержень жилищной политики, более того, оно должно строиться на рыночных принципах, в противном случае туда не придут деньги внешних инвесторов. По словам Президента, в рамках этой системы граждане должны научиться отвечать по своим обязательствам, иметь чувство ответственности перед кредитором, а в случае невозврата кредита должна быть жестко прописана процедура выселения заемщика из занимаемой квартиры.

Хочу еще раз подчеркнуть, что одним из главных выводов, сделанных на заседании Госсовета России, стал вывод о необходимости развития системы ипотеки исключительно рыночными методами на основе осмысленного экономического подхода. Да, цели жилищной политики — социальные, но методы ее реализации должны быть исключительно экономическими. Поэтому здесь не место схемам, основанным на бюджетных дотациях — это неверно  с точки зрения и экономики, и государственной политики. Кроме того, в рамках этих схем можно построить сотни тысяч метров жилья, но нам­то нужны десятки и сотни миллионов! Этот вопрос поднимался и на заседании Правительства, и на заседании Госсовета, причем на последнем по этому поводу была довольно жаркая дискуссия. Не все губернаторы высказывались за такой подход, но благодаря активной позиции ряда губернаторов Президент получил полное представление и убедился в том, что надо выстраивать ипотечное кредитование как систему, работающую на рыночных принципах.

По итогам заседания Президиума Госсовета был принят ряд очень важных решений. Правительству Российской Федерации даны поручения по активизации работы в регионах России, по дальнейшему развитию и совершенствованию нормативно­правовой и налоговой базы ипотечного кредитования, по модернизации нормативов банковской системы. Но значение Президиума Госсовета состоит не столько в конкретных поручениях, сколько в том, чтобы первое лицо государства подтвердило политическую приоритетность рассматриваемых проблем. После заседания Президиума Госсовета мне довелось побывать в Томске и Новосибирске, где со всей очевидностью подтвердилось, насколько более серьезно, более увлеченно руководители регионов и федерального округа в целом стали говорить о проблемах ипотечного жилищного кредитования.

Еще один — предварительный — итог заседания Президиума Госсовета был достигнут в процессе подготовки документов — была выработана  единая стратегическая линия и определен круг вопросов, которые надо решать. В частности, именно тогда были решены некоторые вопросы с Центральным Банком, поставленные еще в рамках постановления Правительства России № 28 от 11 января 2000 года, — достигнуты  договоренности по совершенствованию нормативной базы функционирования банков. Это должно существенно повысить привлекательность ипотечного кредитования для банковской системы.

Один из важнейших вопросов, который обсуждали на заседании и Правительства России, и Президиума Госсовета и который мы, надо сказать, недооценивали, — комплекс нормативных и организационных мер, которые необходимо предпринять для стимулирования инвестиций в собственно жилищное строительство. Дело в том, что система ипотечного жилищного кредитования — это система реализации исключительно готового жилья, что позволяет снять с инвестора жилищного строительства риск непродажи построенного жилья, и тем самым открывается возможность участия банков в качестве инвесторов и кредиторов жилищного строительства.

Но в этой области существует масса нерешенных вопросов: много препятствий в процедуре получения разрешения на строительство, но в первую очередь отсутствует пакет правоустанавливающих документов на землю для застройки на правах собственности или долгосрочной (более 49 лет) аренды. Если эти вопросы не будут решены, то инвестиции масштабные в эту  сферу просто не придут. Это станет главной задачей для Госстроя России и других заинтересованных министерств и ведомств на ближайшее время. Мы должны выстроить цивилизованные отношения между заказчиками — застройщиками и инвесторами. В основе этих отношений должны лежать правильное ТЭО, земля, которая станет залогом первых инвестиционных траншей в конкретный объект. Должны существовать залоговые механизмы для незавершенного строительства, а также  нужно упростить практику и методику  оформления разрешения на строительство, чтобы инвестор не ходил по сто раз на согласование документов для получения бесчисленных подписей и не нес различные «неуставные» расходы. Если застройщики будут приходить с оформленными проектами, с оформленным ТЭО, то банки, безусловно, будут давать кредиты.

Мнение о том, что это будет сильно удорожать жилищное строительство, неверно. Правильно составленный бизнес­план на строительство того или иного объекта позволяет оптимизировать расходы. Например, известно, что при строительстве отнюдь не нужно 100% «живых» денег, не нужно работать по предоплате, покупая кирпичи, цемент, бетон. Во многих случаях можно рассчитываться по факту завершения строительства. Но поставщики стройматериалов боятся невозврата средств после завершения объекта, поскольку не уверены, что этот объект будет продан. А система ипотечного жилищного кредитования дает такую гарантию. Во­вторых, поставщикам нужна гарантия, что весь процесс строительства обеспечен финансовыми ресурсами, а это дают кредитные линии. Поэтому, если выстраивать цивилизованные отношения, то, конечно, строительство будет  несколько дороже, но зато и риск становится  существенно меньше.

Следующий вопрос, который обсуждался на заседании Президиума Госсовета — переход от точечной застройки к комплексному освоению территории. То есть постепенно нужно выходить на комплексные инвестиционно­строительные жилищные программы. Нужно, чтобы и инвесторы, и застройщики, и администрация знали, сколько будет введено жилья на данной территории в текущем году, сколько в следующем, тогда можно лучше планировать, а следовательно, повышать эффективность вложений в жилищную сферу. В рамках застройки таких территорий можно планировать строительство социального жилья, финансирование которого будет осуществляться из федеральных целевых программ, или строительство муниципального жилья для нетрудоспособного населения, которое муниципалитеты смогут предоставлять на основе социальной аренды. Здесь же будет и коммерческое жилье, предоставляемое с помощью ипотечных кредитов самого разного класса. В результате мы получим гармоничное развитие территории. Это протягивает логическую ниточку к решению проблем жилищно­коммунального хозяйства. Комплексно осваивая территорию, мы решаем проблему ее инженерного обустройства, следовательно,  имеем возможность планировать вложения и инвестиции в развитие инженерных сетей, что должно сдвинуть с мертвой точки вопрос модернизации жилищно­коммунального хозяйства.

Таким образом, лейтмотив принятых решений следующий: они направлены на многостороннее развитие жилищно­коммунального комплекса, имея в виду  строительство и эксплуатацию жилья и вопросы инженерного обустройства как некоего единого методологического и инвестиционного процесса. Именно в этом залог решения всех существующих проблем.

Что касается заседания Правительства России 20 февраля, то на нем впервые были приняты очень конкретные решения, направленные на ускорение подготовки конкретных законов и формирование взвешенного перечня проектов нормативных правовых актов, необходимых для успешного функционирования системы ипотечного кредитования. Есть поручение Госстрою обратить внимание на разработку мер по активизации инвестиционно­строительной деятельности.

Наконец, конкретное решение Правительства — существенно активизировать работу в регионах Российской Федерации по распространению и обеспечению условий для массового развития ипотеки на рыночных условиях. Нужно выделить те регионы, которые наиболее подготовлены — сформированы менеджерские кадры, подготовлена инфраструктура, созданы соответствующие организационные структуры для реализации задач ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, руководство этих регионов должно быть готово к тому, чтобы сделать задачу развития ипотечного кредитования приоритетной. Таких регионов сегодня около 20, стоит задача постепенно довести их до 35. 

 Самое главное, в системе впервые появились деньги — заключены договоры с Минфином России по предоставлению государственных гарантий Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию, отработана методика эмиссии обеспеченных ипотекой облигаций. Сейчас стоит задача реализовать вначале первый транш — 2 млрд рублей, а затем второй — 4,5 млрд. Эта задача архисложная, она будет упираться и в отсутствие готового жилья, и в неподготовленность структур во многих регионах, но эту задачу надо решать. Кроме того, необходимо, чтобы финансирование, начатое в 2003 году, плавно и непрерывно перешло в 2004 год.

Средства будут привлекаться либо из Пенсионного Фонда под гарантии государства, либо от частных структур, которые могут вкладывать свои средства в бумаги, обеспеченные государственными гарантиями и ликвидными активами в виде залога недвижимости. Эти деньги пойдут в те регионы, которые предъявят правильно оформленные закладные. Далее они будут выкупаться федеральным агентством, которое затем эмитирует ипотечные ценные бумаги. Таким образом, товаром здесь является закладная, причем условие таково, что на каждый рубль уставного капитала регионального оператора можно рассчитывать на приход 10 рублей за счет средств, привлеченных с помощью государственных гарантий. Сейчас основная работа перемещается в регионы. Если мы решим эту задачу, то сможем говорить о запуске системы ипотечного жилищного кредитования.

Но, безусловно, одной из важнейших задач будет повышение доступности и привлекательности ипотечных кредитов для граждан. Это может происходить через освобождение от декларирования средств граждан, направленных на ипотечное жилищное кредитование  путем увеличения льгот по подоходному налогу, то есть через увеличение сумм, на которые будут распространяться налоговые вычеты. Этому же послужат и удешевление системы регистрации договоров, и  мероприятия по управлению рисками в данной системе, потому что весомой составной частью процентных ставок является обеспечение рисков кредитных организаций. Поэтому правильное управление и перераспределение рисков в этой системе будет направлено на понижение процентных ставок.

Кроме того, проведенный недавно анализ показал, что если мы возьмем курс на увеличение сроков предоставления кредита до 20 — 25 лет (это было продекларировано на заседании Правительства и Президиума Госсовета), а для молодых семей — до 30 лет, это и будет элементом повышения доступности ипотечных кредитов. Такие сроки нам позволяют запланировать формирующиеся условия экономической стабильности государства.

Хочу еще раз подчеркнуть, что для нас не является догмой только двухуровневая «американская» система ипотеки. Приемлем любой вариант, который работает на рыночных принципах. Государство определило стратегию развития системы ипотечного кредитования в своей концепции, и именно такую систему Госстрой России выстраивает на протяжении последних 4–5 лет. Она основывается на взаимодействии рынков жилья, труда и капитала. Если есть работа — есть зарплата, есть зарплата  — есть возможность получения ипотечного кредита. Если есть рынок жилья — есть куда направить кредитные ресурсы. Но без инвестиций мы ничего не сделаем, следовательно, мы должны развивать финансовый рынок. Поэтому важность ипотеки для экономики нашей страны, как и для любой другой, в том, что она стимулирует рынки труда, недвижимости и финансов. Если мы отойдем от этой схемы,  у нас ничего не получится.

Да, мы взяли за основу двухуровневую модель, потому что российская банковская система, основанная на универсальных банках, к ней наиболее приспособлена. В России еще не сложились условия для надежного функционирования специализированных ипотечных банков, но такой возможности никто, включая Центральный Банк, не отвергает по мере развития рынка капиталов.

Еще один вариант — это стройсберкассы — немецкий опыт, внедряемый в наших условиях. Никто и никогда не говорил, что они не нужны, поскольку это вариант накопления гражданами своих доходов. Необходимо понимать, что ипотека идет только в тех странах, где граждане умеют накапливать средства, в противном случае они никогда не смогут накопить деньги на квартиру. А ведь что такое ипотека? Это авансирование под будущие доходы человека. Это, с одной стороны, культура человека, умение правильно распределять семейные доходы, определять приоритеты расходов, а с другой стороны, это экономика — формирование надежных механизмов накопления.

Поэтому стройсберкассы должны и будут возникать как элемент накопления ресурсов граждан. Но это накопление  должно быть безрисковым для человека. Если же опять будут создаваться всевозможные стройсберкассы не как кредитные организации, а как некие АО или ООО — такие в большом количестве сейчас функционируют в Москве — в которых нет надежных механизмов защиты вложений человека, такой путь неприемлем. Правильным я считаю подход, который исповедует председатель Комиссии Госдумы России по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев. Он настаивает на построении правильной законодательной базы, обеспечивающей надежность вложений граждан при полной прозрачности этих операций.

Кстати говоря, Президент России обратил особое внимание, что без пропаганды, без разъяснения населению принципов жилищной политики и ипотечного кредитования мы тоже ничего не сможем сделать. Это одна из важнейших задач, которая вошла в решение Президиума Государственного Совета как поручение Госстрою и Минпечати России — обеспечить необходимые меры для активизации пропагандистской разъяснительной работы о системе ипотечного жилищного кредитования и в целом принципов жилищной политики. Это важнейшая политическая задача, и ее необходимо решать. Нужно ставить вопрос о выделении необходимых бюджетных ассигнований на развитие пропагандистской компании, нужно, безусловно, подумать, о создании соответствующего Фонда. Думаю, что крупные коммерческие структуры, которые заинтересованы в том, чтобы наши граждане воспитывались на принципах активного созидательного труда, вполне могли бы вложить определенные суммы на разработку и функционирование разъяснительной программы.

Мы ставим вопрос о создании сети консультационных пунктов для населения во всех регионах России, куда человек мог бы прийти, получить помощь как по юридическим и экономическим вопросам, так и по решению конкретной проблемы: у кого­то есть квартира, но нужно купить еще одну и отселить своих взрослых детей, другому нужно просто расширить свою жилплощадь. Значит, надо подсказать, как имеющимся активом — квартирой — правильно распорядиться, куда пойти, объяснить человеку,  на что он может претендовать при своих доходах. В самое ближайшее время необходимо издать массу брошюр для населения, в которых были бы подробно разъяснены принципы системы ипотечного жилищного кредитования и многое другое.

Заканчивая, хочу еще раз подчеркнуть, что политические и экономические решения, принятые на самом высоком уровне, дают  новый — и очень мощный — толчок развитию системы ипотечного жилищного кредитования в масштабах всей России.

Материал подготовила

Лариса ПОРШНЕВА.

Врез1

Cтратегию развития системы ипотечного жилищного кредитования, проводимую Госстроем России,
поддержал Президент страны. В выступлении на Президиуме Госсовета России В. Путин подчеркнул, что ипотечное жилищное кредитование — основа, стержень жилищной политики. Оно должно строиться на рыночных принципах, привлекать деньги инвесторов. В рамках этой системы граждане должны научиться отвечать по своим обязательствам, иметь чувство ответственности перед кредитором, а в случае невозврата кредита должна быть жестко прописана процедура выселения заемщика из занимаемой квартиры.

Врез2

Сегодня существует много препятствий в процедуре получения разрешения на строительство. В том числе — отсутствует пакет правоустанавливающих документов на землю для застройки на правах собственности или долгосрочной (более 49 лет) аренды.

 Необходимо переходить от точечной застройки к комплексному освоению территории по комплексным инвестиционно­строительным жилищным программам. Это позволит инвесторам, застройщикам и администрации лучше планировать вложения в жилищную сферу, повышать их эффективность.

  Одна из важнейших задач — повышение доступности и привлекательности ипотечных кредитов для граждан. Решить ее можно через освобождение от декларирования средств граждан, направленных на ипотечное жилищное кредитование, а также путем увеличения льгот по подоходному налогу.