Москва. Панельный рубль против монолитного доллара

На фоне стремительного роста цен на недвижимость в Москве и падения курса доллара некоторые застройщики уже в конце 2003 года перевели все цены на новое жилье в рубли. Москвичам это угрожает новым скачком цен на квартиры, а строительным компаниям сулит дополнительные прибыли. Впрочем, по прогнозам аналитиков, рублевые цены за квадратные метры - явление временное, а вложение денег в недвижимость в надежде на постоянное подорожание становится с каждым месяцем все более рискованным.

По данным аналитического центра IRN.RU, в первые недели января средняя цена квартир в Москве достигла $1493 за кв. метр. Риэлторы считают, что в наступившем году квартиры могут дорожать почти так же быстро, как и в 2003-м (с прошлой осени индексы цен росли со скоростью 1% в неделю). Надо лишь дождаться "разогрева" рынка после новогодних праздников. Именно это сейчас и волнует тех, кто уже купил или только рассчитывает приобрести квартиру. На вопросы "Можно ли рассматривать покупку жилья как выгодное вложение денег?" или "Что будет с ценами на квартиры в 2004 году?" четко не может ответить ни один специалист.

Впрочем, почти все прогнозы по ценам на жилье в новом году строятся исключительно на прошлогодних диаграммах и отчетах, которые по духу напоминают сводки о перевыполнении планов времен первых пятилеток. В конце декабря в столице прошел "круглый стол" на тему "Ситуация на рынке новостроек", организованный Московской ассоциацией Гильдии риэлторов. Внятно спрогнозировать влияние курса доллара на рост цен на квартиры специалисты по недвижимости не смогли. Однако политика продавцов и строителей жилья осталась неизменной.

- цены сейчас не заоблачные, и они будут повышаться достаточно быстро, - сообщил начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов. - На будущее наш прогноз колеблется от 18 до 27% за год по валюте. В прошлом году рост цен более чем на 50% на квартиры в центре вообще не повлиял на спрос. Сейчас мы планируем очередное повышение цен на строящиеся квартиры в Куркине. Как показала практика, увеличение цены на $30-40 за кв. метр через две-три недели приводит к такому же объему продаж, что и раньше. А вообще мы планируем через несколько лет догнать цены в центре в среднем до $10 000 за кв. метр.

Из материалов "круглого стола" следует, что в 2003 году средняя стоимость жилья в Москве увеличилась на 30%. Самым большим спросом до сих пор пользовались двухкомнатные квартиры эконом-класса, на втором месте по продажам стояли одно- и трехкомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры в элитных домах продавались медленнее всего. Из элитного жилья популярными были однокомнатные апартаменты - цены на них росли самыми большими темпами. Кроме того, ближе к концу года некоторые компании перевели цены на квартиры с долларов в рубли и евро, что еще сильнее увеличило стоимость жилья.

В расчет стоимости на рубли сейчас перешли некоторые крупные компании, которые строят панельное жилье, к примеру СУ-155, - говорит руководитель аналитического отдела компании "Домострой" Дмитрий Попов. - Некоторые стройфирмы перешли к оценке квадратных метров в евро. Что будет дальше, сказать сложно, но я думаю, что цены в основном останутся в долларах, поскольку переход на любую новую валюту связан с определенными затратами.

Впрочем, уже в начале года число столичных стройфирм, которые будут рассчитывать свои цены в рублях вне зависимости от курсовой стоимости доллара, может увеличиться. По мнению некоторых застройщиков, бесконечно повышать цены в долларах с каждым месяцем будет все сложнее. Особенно это касается сверхдорогих квартир.

цены на элитное жилье в 2003 году достигли своего максимума, - сообщил "Известиям" гендиректор строительной компании "Конти" Владимир Демура. - Сейчас это $8-10 тыс. за кв. метр. Поэтому в 2004 году можно предсказать слабую динамику роста цен на элитные квартиры. Но на рынке жилья бизнес- и эконом-класса нас ждет рост, связанный в том числе и с внедрением ипотеки. Ипотека вызовет дополнительный спрос и рост цен на жилье на уровне 10-15% в год.

По данным экспертов, именно понижение стоимости доллара по отношению к рублю и евро может уже в первой половине года существенно поднять цены на столичную недвижимость. Механизм прост: фирма устанавливает единые цены за квадратный метр (к примеру, 56 тыс. руб. за метр), которые не зависят от валютного курса. Повышение биржевой стоимости российской валюты на ценах никак не отражается. Механизм ипотечного кредитования в такой ситуации становится довольно сложным - уже в декабре некоторые банки, предлагавшие клиентам программы жилищного кредитования, начали менять условия выдачи кредитов и процентные ставки по рублевым и валютным кредитам.

Ожидается, что до марта большинство банков выработает такую схему предоставления займов, при которой клиентам все еще будет выгодно брать кредиты, а риск прогореть из-за падения курса доллара для самих банков останется минимальным. Возможен и более простой вариант: продавцы будут рассчитывать стоимость самых дешевых квартир в панельных домах (их цена сейчас начинается с $1100 за метр) в рублях, а цена жилья в более дорогих монолитных зданиях останется в долларах. Для консервативных в своих финансовых вкусах москвичей хорошо уже то, что американская валюта не должна исчезнуть с московского рынка недвижимости: несмотря на колебания курса, доллар и в 2004 году останется самым "твердым" строительным материалом почти для всех московских новостроек.