"Квартирный вопрос" лечиться воздухом. В прошлый четверг пакет предложений, подготовленных ведомством Виктора Христенко, был почти одобрен на заседании кабинета министров.

Правительство готово решить квартирный вопрос в России. Ну, почти готово. В прошлый четверг пакет предложений, подготовленных ведомством Виктора Христенко, был почти одобрен на заседании кабинета министров.

Непродолжительная доводка — и три десятка законопроектов поступят в Думу. Депутаты нажмут на кнопки, с 1-го января 2005-го года новые законы вступят в силу, и в 2010-м средний россиянин будет располагать всеми рычагами для решения своего личного квартирного вопроса.

Инструменты таковы. Во-первых, доступность и массовость ипотечных кредитов (к 2010-му году запроектирован их 30-кратный рост против нынешних 10,5 миллиардов рублей). Во-вторых, снижение бюрократической и налоговой нагрузки на строительные компании-застройщики — чтобы строили много и недорого (сейчас в России строят жилья в квадратных метрах почти вдвое меньше, чем при советской власти, а цены ежегодно растут на 25-50%, в зависимости от региона).

Благие намерения властей налицо. И даже осознание ими насущности проблемы. Ведь при старом режиме собственная квартира для семьи успела стать нормой. Средний гражданин со средними доходами (по крайней мере, в крупных городах) имел возможность получить отдельное жилье или приобрести его в кооперативе — пусть и отстояв в очереди лет 8-10 или накапливая деньги несколько лет.

Сегодня новая квартира по карману только меньшинству. Человек со средними доходами не может ни скопить на нее (цены несоразмерны заработку, да еще и растут быстрее, чем он), ни приобрести ее в кредит (не дадут, а если и дадут, то под неподъемные проценты). Тем самым большинство лишено того, что по его, большинства, понятиям должно быть нормой и уже было таковой в недавнем прошлом.

В Санкт-Петербурге эта проблема смотрится особенно выпукло на фоне нашего городского экономического бума, одной из главных составных частей которого признаются именно строительные достижения.
В эпоху Владимира Яковлева Смольный относился к местному строительному лобби с гораздо большим пиететом, чем администрация Юрия Лужкова — к своему. Повинность возводить муниципальные квартиры на петербургских строителей, в отличие от московских, почти не налагалась. В том числе и поэтому петербургские цены на жилье почти вдвое ниже, чем в Москве. Как на дрожжах растут и официальные масштабы жилищного строительства. Городской строительный комплекс рапортует о готовности в этом или в следующем году превысить показатели советских лет (2 миллиона квадратных метров) — заметно опережая Россию в целом.

И при всем при этом у петербуржца, чей доход — средний или, тем более, ниже среднего, возможности купить квартиру почти такие же, как и у среднего россиянина — близкие к нулю. А возможности даром получить ее от города — еще ближе.
Новое жилье в Петербурге, как и везде сейчас, доступно только меньшинству. Лишь процентов 20-25 от общего числа петербуржцев либо уже смогли им обзавестись, либо реально планируют сделать это в ближайшие годы.

Сегодняшние попытки найти петербургскую формулу решения жилищной проблемы лежат в русле новой федеральной квартирной политики. В прошлом месяце был заключен тройственный пакт о развитии ипотеки. Его подписали петербургское правительство, местное ипотечное агентство, а также, в духе нового курса Валентины Матвиенко, фирма московского происхождения — АО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”.

Обещано, что уже в этом году тысяча или около того небогатых семей получит долгосрочные жилищные кредиты на щадящих (относительно) условиях — под 15% годовых в рублях. Тысяча подключенных к ипотеке семей — это в несколько раз больше, чем в прошлом году. И в несколько сот раз меньше, чем число желающих обзавестись жильем.
Именно таков потенциал ипотечной системы, если она будет жить в отрыве от остальных тонкостей нашего “квартирного вопроса”.

Ипотечные кредиты нормально работают, если строители в избытке возводят квартиры, которые можно на эти кредиты заполучить. А если квартиры не в избытке, то ипотека — это просто умное слово, которое без следа тает на языке, как леденец.

ипотека — это покупка жилья в рассрочку на деньги, взятые в долг. Квартиры — такой же товар, как и прочие, и система продажи их в рассрочку развивается по тем же примерно правилам, что и система продаж любых других более или менее дорогих товаров.
Но индустрия долгосрочных кредитов в России, в отличие от Запада и даже уже от Восточной Европы, очень слаба, а проценты, под которые эти кредиты выдаются, несуразно велики. Корневую причину этого можно назвать всеобщим недоверием, переходящим в страх.

Перед тем, как дать кому-то деньги в долг на много лет, естественно бывает задуматься, много или мало рисков эти предстоящие годы обещают. И каждый нормальный человек ответит, что много. Потому что недоверие вызывает всё вокруг: и степень предсказуемости экономической политики властей, и степень устойчивости законодательства, и степень уважения к частной собственности, и надежность партнеров, то бишь фирм и частных лиц, которые эти деньги берут в долг, и т.д. и т.п. Разновидностям недоверия буквально нет конца, и пока это так, денег, выдаваемых в долг по дешевке, быть просто не должно. Высокие проценты — это лишь цифровое выражение всех сегодняшних страхов и всех ожидаемых рисков.

Но невозможность взять деньги взаймы — только один из заслонов, мешающих среднему россиянину приобрести жилье. Дешевых кредитов нет и для покупателей других дорогостоящих товаров. Но если квартира за последние 15 лет превратилась в товар для богатых, то автомашина за это же время проделала противоположную эволюцию и стала товаром для всех.

В советскую эпоху “жигули” были соразмерны по цене с кооперативной квартирой и доступны примерно тому же меньшинству, которое такие квартиры тогда покупало. С начала 90-х годов число машин, например, в Петербурге выросло вчетверо, и “безлошадных” семей сегодня меньше, чем владеющих хотя бы одной машиной.
“Квартирный вопрос” откатился почти к тому же состоянию, в котором пребывал во времена Булгакова, придумавшего эту формулу. А “машинный вопрос”, наоборот, приблизился к полному решению, чего у нас не было никогда.

Это произошло из-за того, что машины, в отличие от квартир, можно завозить из-за границы. Если бы на ввоз иномарок был наложен запрет, то никакой переход к капитализму “машинного вопроса” не решил бы. И доступность автомобилей (если бы выбор был только между “жигулями” и “волгой”) была бы сейчас такой же, как и сегодняшняя доступность квартир.

И наоборот, если бы строить жилье в Петербурге могла любая российская или заграничная строительная кампания, преодолевая при этом не больше барьеров, чем при ввозе в Россию иномарок, то “квартирный вопрос” сегодня был бы мягче, чем в самые лучезарные советские времена.

Разумеется, барьеры, искусственно ограничивающие строительство жилья, в Петербурге гораздо выше барьеров “машинных” — даже для “своих”, городских, строительных фирм, не говоря о “чужих”, для которых они вообще непреодолимы.
Отсюда и излюбленная схема городского жилищного строительства — “долевая”, то есть ипотека навыворот. Сначала вы платите деньги, кредитуете строителей, а потом, через несколько лет, они вам — квартиру. Если, конечно, не захотят над вами подшутить. Квартир не просто мало строят, они еще и в дефиците. То есть, их не хватает даже тому меньшинству, которому по карману за них платить. Поэтому оно и вынуждено платить вперед.

Если бы рынок автомашин был таким же закрытым, как и рынок квартир, то и правила покупки были бы точно такими же. На рубеже 90-х они как раз такими и были — если кто помнит канувший в лету концерн “АВВА”.
Но рынок автомашин быстро от этого излечился и стал “рынком покупателя”, на котором, как и положено, тон задает покупатель, а не продавец. А рынок жилья был и остается “рынком продавца”, где всё наоборот.

И пока это так, никакие рецепты решения “квартирного вопроса”, включая ипотеку, толком не заработают. А если ипотеку искусственно подтолкнут, и на рынке появятся массы новых претендентов на квартиры с государственными субсидиями в руках, то произойдет лишь еще один взлет квартирных цен, который эти субсидии обесценит.

Картина может измениться только когда рынок жилья станет таким же “рынком покупателя”, как им стал уже рынок автомашин, телевизоров, компакт-дисков и колбасы.
Это может случиться, так сказать, “снизу”, через кризис — если перегретый жилищный рынок вдруг рухнет. Часть экспертов прогнозирует такое событие через год-два.

Но оздоровление может происходить и просвещенным путем, “сверху” — если власти сумеют хотя бы частично “освободить” сферу строительства, введут в рамки систему федеральных и местных протекций и преференций, откроют этот рынок для всех заинтересованных фирм, включая иностранные.
Отсюда и критерий для измерения полезности новых жилищно-строительных законов. Всё, что уменьшает угнетение рынка — то и хорошо. Всё прочее — лечение симптомов, а не болезни.