|
- В названии концепции использовано слово "доступный". Идет ли речь о том, что вы беретесь решить жилищные проблемы бедных?
- Не совсем. Для граждан с низкими доходами основным способом решения жилищной проблемы остается социальное жилье. Концепция содержит правовые и финансовые инструменты, которые позволят людям со средними доходами купить жилье, адекватно удовлетворяющее их потребности. Сегодня не могут решить жилищную проблему люди с доходом даже выше среднего. Реально приобрести новое жилье в кредит могут 10-12% населения. В развитых экономиках таких 60-70%.
- Тогда откуда взялся в Москве "квартирный бум"?
- Москва находится в уникальной ситуации. Здесь наивысший уровень доходов и наибольший уровень предложения кредитов. Дефицит жилья в Москве свидетельствует о том, что стройкомплекс не обеспечивает платежеспособный спрос населения.
- Можно ли оценить реальный спрос, отделив тех, кто просто вкладывает в жилье свободные деньги?
- Объективной оценки объема так называемого инвестиционного спроса на жилье нет. Я думаю, его доля не превосходит 10%. Более существенной причиной роста цен является чрезмерно усложненный доступ к земельным участкам и к разрешению на строительство. В Москве, как известно, земля в собственность не предоставляется. Застройщик вынужден взаимодействовать с чиновником по каждому земельному участку, обходить огромное число инстанций для согласования предпроектной документации для получения именно этого участка, для согласования конкретного проекта. В результате до конца бюрократического частокола доходят немногие. Они и становятся монополистами и получают возможность повышать цены.
- И что вы предлагаете вместо "частокола"?
- Правовую, прозрачную систему. Земля приватизируется и при желании собственника поступает в свободную продажу на открытых торгах. Город принимает Правила землепользования и застройки. По этим правилам вся территория города делится на зоны с установленными градостроительными регламентами и видами разрешенного использования. Например, в одной зоне разрешена только жилая застройка, в другой - жилая и административная, в третьей - промышленная и так далее. Регламентируются все параметры будущего строительства: максимально допустимая этажность, плотность, красные линии и т.д. Документ сначала обсуждается с населением на публичных слушаниях, потом его принимает городская дума, и он обретает силу закона.
- В Москве не будет ни одной стройки: население не допустит.
- В каком-то смысле мнение населения - тоже регламент: ограничение на рыночные отношения. Но не надо преувеличивать антистроительные настроения людей. Принципы правового зонирования применяются не к каждому конкретному участку, а к территории, например району. После принятия Правил землепользования инвестору уже не потребуется согласовывать, как он сможет использовать купленный участок. Он просто купит брошюрку с правилами и картами. И будет знать, что строить можно и чего нельзя.
- А кто станет строить дороги, больницы, стадионы?
- В продажу поступят сформированные участки, где уже отведены места для дорог. Социальную инфраструктуру станет строить город. Для этого он должен использовать территорию, находящуюся в собственности города, либо выкупить необходимый участок у собственника, привлечь подрядчиков или девелоперов.
- Откуда город возьмет деньги и на выкуп участка у собственника, и на подрядчиков? Ему выгоднее оставить землю себе и по-прежнему сдавать ее в аренду.
- Город получит гораздо больше выгоды от увеличения налогооблагаемой базы, чем от набранного про запас имущества. Кроме того, отсутствие земли в собственности сдерживает решение проблемы доступного жилья. Если бы земля была в частной собственности, то владельцы неэффективного имущества продавали бы землю под жилищное строительство. Возьмите ОАО "Москвич". Неэффективное предприятие занимает огромный участок в срединной части города. Будь земля в собственности завода, он давно бы ее продал, рассчитался с долгами и перевел производство на более дешевую землю. К тому же никто не говорит о том, что вся земля должна быть продана. В собственности города останутся территории для общественно значимых объектов.
- Не получится ли так, что в распоряжении инвесторов окажутся участки, занятые жильем? И население окончательно попадет в зависимость от коммерческих интересов?
- Мы предлагаем ввести в новый Жилищный кодекс норму, которая обязывает город передать владельцу квартиры право общедолевой собственности на земельный участок при жилом доме бесплатно. Отказ станет прямым нарушением закона.
- Все ли станут собственниками жилья?
- В муниципальной собственности останется только жилье, предоставленное малоимущим, доказавшим свои низкие доходы.
- Остальным придется рассчитывать только на ипотеку? Которая, как вы сказали вначале, по карману 12% населения.
- Потому что велик первоначальный взнос и высоки кредитные ставки. Для их снижения мы предлагаем целый набор инструментов. Инфляция не в нашей власти, но правительство прогнозирует к 2010 году снизить ее до 3.5%. Мы можем вдвое понизить риски, которые сегодня составляют примерно 5 пунктов из 15-19% стандартной кредитной ставки. В частности, усилив ликвидность залога, то есть квартиры. Сегодня нельзя обращать взыскание на единственное жилье - в случае невозврата кредита банку трудно реализовать такой залог. В итоге к 2010 году мы прогнозируем, что банки будут кредитовать не 70% стоимости жилья, как сегодня, а 85%. Ставки упадут до 8-10%, и ипотекой смогут воспользоваться 30% населения.
|
