Иркутск: возрождение доверия. Участники Байкальского экономического форума рассмотрели опыт иркутской ипотеки

 

Многие удивляются: почему в Иркутске строят мало жилья? Как ни парадоксально, но этот сибирский город занимает четвертое место в стране по стоимости квадратного метра после Москвы, Санкт­Петербурга и Якутска. А уровень доходов населения ниже, чем даже в некоторых других городах области.

Тем не менее когда квартиры дороги, а доходы населения невелики, создаются предпосылки для развития ипотечного кредитования. Вероятно, именно поэтому в Иркутске уже третий год действует ипотечное агентство, опыт которого внимательно изучали участники недавнего Байкальского экономического форума.

 

Тема ипотечного кредитования, предложенная для обсуждения на Байкальском экономическом форуме, выгодно отличалась своим прикладным характером. Если на остальных секциях форума рассуждения происходили в основном вокруг проектов отдаленного будущего и в сослагательном наклонении, то ипотека — вот она, живет и действует в Иркутске. Реальное дело убедительнее всяких слов агитировало за себя.

— Тот факт, что региональная программа ипотечного жилищного кредитования впервые полноценно начала работать именно в Иркутске, сам по себе очень интересен, — говорил, обращаясь к участникам форума, статс­секретарь — заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев. — Именно здесь было открыто одно из первых региональных отделений ФКЦБ России, здесь впервые на деле был апробирован механизм рефинансирования, впервые были зарегистрированы закладные и эмиссия ипотечных облигаций. Иркутская модель подтвердила: основные положения системы ипотечного жилищного кредитования, заложенные в Государственной концепции, правильны, система жизнеспособна, более того, она вызывает интерес гораздо больший, чем мы предполагали на первом этапе. Ипотечные облигации — основной инструмент рефинансирования ипотечного жилищного кредитования, без них система ипотеки никогда не сможет функционировать полноценно. Перспективы ипотечных облигаций представляются мне не просто благоприятными, а фантастически благоприятными. Иркутское региональное ипотечное агентство в ближайшем будущем может стать центром, вокруг которого будет выстраиваться сначала межрегиональная, а затем и федеральная система ипотеки...

 

 

ВПЕРВЫЕ ПОСЛЕ

17­ГО ГОДА...

 

Выступление представителей Иркутского регионального ипотечного агентства (ИРИА) на форуме вызвало немалый интерес, тем более что главным вопросом стало не «Зачем вы это делаете?», а «Как это делать?». В обсуждении приняли участие руководители администрации Иркутской области, представители Государственной Думы и Совета Федерации России, банкиры, предприниматели, студенты, пресса. Большинство вопросов так или иначе касалось ипотечных облигаций, впервые выпущенных ИРИА.

Вопрос надежности новорожденных ценных бумаг беспокоил всех. Тревога понятна: слишком печален опыт дикого рынка, слишком малознакомо слово «ипотека». В конце 2001 года свершилось знаменательное событие, значение которого в полной мере будет осознано, видимо, позже: ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» зарегистрировало выпуск облигаций, которые по своему содержанию являются первыми ипотечными облигациями после 1917 г. Несмотря на небольшой объем пробного выпуска, эти ценные бумаги сконструированы с учетом всех требований, предъявляемых к ипотечным ценным бумагам. Предназначены же они тем, у кого есть запас времени и нет иллюзий относительно своих материальных возможностей.

По словам Владимира Щербакова, генерального директора Иркутского регионального ипотечного агентства, «…отработка системы, которую мы создали, происходит впервые в России, первые в стране подобные ипотечные ценные бумаги были оформлены именно в Иркутске. Для этого пришлось проделать сумасшедшую работу: практически год мы с Департаментом по недвижимости отрабатывали технологию оформления закладной. Специалисты Департамента впервые увидели, как выглядит закладная, когда представители Кредитного союза пришли оформлять первый заем, обеспеченный недвижимостью».

Само ИРИА не выдает ипотечные займы. Этим занимается Кредитный потребительский союз «РОСТ». Агентство покупает у Кредитного союза ценные бумаги — закладные. Из купленных закладных формируется пул, он и выступает в качестве обеспечения облигаций, которые выпускает, а затем размещает агентство. Средства от эмиссии облигаций направляются на покупку новых закладных. Таким образом происходит самофинансирование системы ипотечного кредитования.

С ипотечной облигацией можно планировать финансовую политику семьи на долгий срок: сберечь деньги от инфляции, накопить на обучение ребенка или будущую свадьбу. Ипотечные ценные бумаги получаются более надежными, чем государственные облигации, потому что система ипотеки не зависит от политических встрясок и конъюнктуры.

Номинал облигации — тысяча рублей, она адресована самым широким слоям населения. В проспекте эмиссии зафиксировано обязательство — сегодня нет никого другого, кто бы это делал, — по первому требованию владельца облигации предоставлять информацию о финансовой картине обеспечения. И еще одно непреклонное правило: сумма обеспечения займа должна постоянно превышать сумму долга перед облигационерами.

Первая эмиссия ипотечных облигаций была размещена по закрытой подписке. Для того чтобы прозондировать спрос, бумаги были отправлены на региональный внебиржевой рынок.

 

 

ПОДВИГ

НЕОБЛАСТНОГО

МАСШТАБА

 

Работу иркутян по подготовке выпуска ипотечных облигаций профессионалы оценили как подвиг первопроходцев в буквальном смысле — в Иркутске уже апробированы на практике те законы, которые еще только пишутся.

— Впервые за много лет я могу посоветовать людям без колебаний: вкладывайте деньги в ипотечные облигации! — заключила Лариса Забродская, руководитель Иркутского регионального отделения ФКЦБ. — Я уже купила первую такую облигацию, и она не будет последней, потому что твердо уверена в ее надежности: лично как председатель ИРО ФКЦБ России я отвечаю за целость покрытия этих ценных бумаг. Ипотечное агентство передо мной отчитывается за каждую из них и ежемесячно подтверждает их обеспечение документально.

Приезжавшие к нам из США специалисты по ценным бумагам отметили, что иркутяне впервые в России выпустили настоящие ипотечные облигации классического образца. Этим событием можно гордиться. В Америке такие облигации занимают 30 % фондового рынка. Если он весь вмещает около семи триллионов долларов, то можно представить себе, какая астрономическая сумма обращается в этом секторе.

Своеобразный итог дискуссии на форуме подвела Светлана Орлова, заместитель председателя Комитета Совета Федерации России по бюджету:

— Самое главное, что появляются первые ростки веры населения во власть. Если дальновидные губернаторы и политики сумеют правильно использовать возможности, которые она дает, то получат прочную поддержку населения. Кстати сказать, Президент России отлично понимает перспективу ипотечного кредитования: недаром первое же заседание Правительства под руководством Владимира Путина еще в ранге Премьер­министра было посвящено именно ипотеке. В начале года создана постоянно действующая рабочая группа при Госсовете России. Да и в Правительстве, наконец, поняли, что ипотека — это стимулятор роста валового внутреннего продукта.

 

 

Видимо, стоит еще раз напомнить, что все новое — это хорошо забытое старое. В XIX — начале ХХ века ипотека в России была развита настолько, что основное количество ценных бумаг, обращающихся на фондовом рынке, составляли ипотечные облигации. С другой стороны, сегодня только в Америке ежедневный объем торгов ипотечными облигациями составляет 104 млрд долларов США. Вряд ли в этой ситуации стоит искать какой­то свой, в очередной раз неповторимый путь.

 

 

И еще. Не все можно выразить в рублях. Инвестируя средства в ипотечные облигации, россиянин получает возможность финансировать отечественную экономику сегодня, чтобы обеспечить благополучие свое и своих детей в будущем. И никто за нас этого не сделает.

 

Елена ГУЩИНА.

 

Врез 1

Некоторые вопросы в адрес Иркутского регионального ипотечного агентства, прозвучавшие на Байкальском форуме, и ответы на них специалистов ИРИА

 

 

Кто станет

клиентом агентства?

 

— Расчет делается на человека, который имеет доход, достаточный для того, чтобы 30% от него отдавать на погашение ипотечного займа. Примерно 10% семей Иркутской области относятся к среднему классу, именно для них разработанная схема интересна, доступна и удобна. Деньги, вложенные в недвижимость через систему ипотеки, исполняют социальную функцию, решая жилищную проблему, надежно сберегаются и помогают заработать новые деньги. Даже риск роста цен на квартиры превращается в положительный фактор, принося прибыль владельцу жилья.

 

 

Вернутся ли

выданные кредиты?

 

— В основу схемы положен точный расчет, основанный на достоверных статистических данных. Практика подтверждает обоснованность кредита под 10% годовых в валютном исчислении. Если мы будем предлагать кредит дороже 20%, пусть даже в рублях (это ставка Сбербанка России), то человек через некоторое время может быть не в состоянии выплачивать необходимую сумму. Мы рассчитываем так, чтобы выплаты по нашему займу не превышали 1/3 официального дохода заемщика и его поручителя, а 2/3 обязательно оставались на жизнь. Это соответствует международной практике.

 

 

Кто станет покупать ипотечные

облигации?

 

— Прежде всего тот, кто заработал деньги и хочет их сохранить, получив доход, поскольку реальной альтернативы для вложения денег на региональном рынке сегодня нет. Человек со скромными средствами не имеет доступа на профессиональный фондовый рынок, он ничего, кроме доллара, купить не может.

Эти облигации нужны тому, кто живет от зарплаты до зарплаты, кто должен выбирать между покупкой туфель для дочери или куртки для отца, потому что одновременно на все денег не хватит, да и те, что есть, собрали с двух­трех зарплат. Что может сейчас сделать семья с такими доходами для поддержки выросших детей? Откладывать по рублику, копить годами. Что может предложить им государство в обеспечение сохранности заработанных трудом денег? До сегодняшнего дня — только доллары в обменных пунктах. Теперь же появилась привлекательная альтернатива.

Ипотечная облигация — это надежная ценная бумага, которая поможет сохранить средства и обеспечить небольшую, но гарантированную доходность. В ситуации, когда нет особого доверия банкам, когда доллар только спасает сбережения от инфляции, не принося никакого дохода, надежная, долгосрочная и доходная бумага — ипотечная облигация — будет пользоваться спросом у людей со средним достатком.

 

 

Чем обеспечена надежность

ипотечной облигации?

 

— Ипотечная схема покоится на двух китах: продолжительном периоде обращения и обеспечении ценных бумаг залогом недвижимости. Процесс рассчитан на годы вперед: есть график платежей получателей займов. Зная доходы, можно планировать расходы — выплаты процентов по облигациям и их погашение. Доход по облигациям будет выплачиваться из сумм, полученных за счет возврата займов и процентов по ним — это является одним из основополагающих моментов. Ни одна из облигаций не является пустой бумажкой — каждая обеспечена недвижимостью, которая находится в залоге.

 

 

Какова финансовая база

для обращения ипотечных

ценных бумаг?

 

— По оценкам специалистов, сегодня в чулках у населения Иркутской области лежат 15% доходов — это два годовых бюджета области! Чиновники традиционно привыкли мыслить макрокатегориями, считая серьезными деньгами обороты гигантов промышленности и забывая при этом маленькую деталь: практически все деньги проходят через зарплаты. Население за год получает десять областных бюджетов, и два из них не тратятся ни на что, оседая в сбережениях или уплывая за пределы области.

За год население области покупает наличными больше 140 миллионов долларов — около 5 % от доходов населения. Что может стать альтернативой доллару США? Только ценные бумаги, обеспечивающие надежность вложения и позволяющие в долгосрочной перспективе сохранить сбережения населения независимо от политических коллизий, так как людям после пережитых прежних потрясений очень важен иммунитет от дефолта.

 

 

Каковы особенности ипотечных

облигаций?

 

— Расчеты производятся в рублях, но привязаны к курсу доллара, то есть индексируются. Доход по купонам выплачивается дважды в год. По истечении срока облигация погашается ипотечным агентством. Частные лица могут свободно продавать ее друг другу, спрос на облигации неизбежно возникнет, и со временем наверняка превысит предложение.

Владельцы облигаций могут не бояться, что к моменту ее погашения фирма лопнет и не с кого будет спросить: недвижимость, которой обеспечена эта схема, не исчезает.

Когда облигации станут популярны, увеличится приток денег в систему ипотеки, стало быть, вырастет число получивших кредит и переселившихся в собственное жилье. Что в свою очередь даст возможность выпускать новые облигации. Круг замкнется, заработает самовоспроизводящаяся система, выстроенная по четкой схеме в соответствии с жестким экономическим законом — «деньги должны делать деньги».

Доходность по облигациям будет 5% в год в пересчете на валюту. Привязка стоимости облигаций к доллару обусловлена долгим сроком кредита. Если сравнить с банковскими валютными вкладами, то они сопоставимы по доходности, однако некоторые отчисления в процессе покупки валюты, обратной конвертации, выплаты процента банку и налога государству за обмен съедают практически все преимущества банковской схемы.