Ипотека обрела «второе дыхание»

     На прошлой неделе банк DeltaCredit и «Москоммерцбанк» объявили о первой на российском рынке официальной сделке по купле-продаже пула ипотечных кредитов. Пока правительство и законодатели препираются по поводу судьбы важнейшего для рынка законопроекта «Об ипотечных ценных бумагах», финансовые институты пытаются внедрять схемы рефинансирования банковских активов.

     Эксперты расценивают сделку между банком DeltaCredit и «Москоммерцбанком» как первый реальный шаг на пути формирования рынка вторичных инвестиций. По утверждению опрошенных RBC daily представителей финансовых институтов, основа в виде спроса уже создана, а сам процесс станет заметным уже в ближайшие полтора-два года.

     Лидер ипотечного кредитования в России - банк DeltaCredit (с 1998 г. выдал 2000 кредитов на общую сумму более $75 млн) продал пул ипотечных кредитов с фиксированной ставкой доходности и средневзвешенным сроком погашения 9,5 лет «Москоммерцбанку». Сумма сделки составила более $11 млн .

     По словам главы казначейства DeltaCredit банка Альберта Хисаметдинова, заключенная сделка приведет к запуску механизма рефинансирования банковских активов, к снижению рисков по кредитному портфелю и улучшению финансовых показателей банка. Однако от сделки банк получит и дополнительные дивиденды. Этого не скрывают в финансовом институте.

     «Банк также получит дополнительный доход, равный чистой приведенной стоимости будущих платежей по пулу проданных ипотечных кредитов», - заявил RBC daily г-н Хисаметдинов. Также схема сделки предполагает, что кредиты переводятся с баланса одного банка на баланс другого, но обслуживание будет продолжать банк DeltaCredit. Поэтому на клиентах это никак не отразится, но финансовый институт будет получать комиссионные за обслуживание.

     Другому участнику сделки, «Москоммерцбанку» (образован в 2001 году, доверенное лицо и стратегический партнер ОАО «Казкоммерцбанк» в России), покупка также принесет как текущую, так и потенциальную выгоду. В свое время банк был создан для обслуживания крупных корпоративных клиентов. Но изменившаяся ситуация на банковском рынке изменила приоритеты: развитие розничных услуг на данный момент является более перспективным направлением.

     Однако ни мощности, ни опыт в привлечении заемщиков в один момент не нарабатываются. Поэтому, с одной стороны, по утверждению заместителя председателя правления «Москоммерцбанка» Асхата Сагдиева, сделка с DeltaCredit является эффективным размещением пассивов в долгосрочный, качественный актив с достаточно высокой доходностью и высоким уровнем обеспечения.

     С другой стороны, это хорошая возможность начать освоение перспективного рынка ипотечного кредитования. Привлекательность этого сегмента очевидна: более трети россиян не просто хотят улучшить свои жилищные условия, но и обладают достаточными средствами для того, чтобы воспользоваться ипотечным кредитом. А значит - являются потенциальными клиентами банков, развивающих данное направление.

     Эксперты уверены, что после принятия закона «Об ипотечных ценных бумагах» количество банков, желающих заняться ипотечным кредитованием, вырастет на порядок. Поэтому для финансовых институтов важно «застолбить место» на этом рынке уже сейчас.

     Это RBC daily подтвердил и господин Сагдиев: «Мы выступаем стратегическим партнером «Казкоммерцбанка», который является крупнейшим игроком на рынке ипотеки в Казахстане (по некоторым данным, выдал кредиты на $70 млн - RBC daily). Поэтому мы тоже собираемся начать активные действия в сегменте ипотечного кредитования в Москве и Московской области. Сделка с DeltaCredit уже сейчас позволила нам занять около 5% рынка, завоевание устойчивых позиций на котором - для нас одно из приоритетных направлений. Надеюсь, что в будущем году мы сможем выдать кредитов на сумму в $50 млн».

     Сделка между DeltaCredit и «Москоммерцбанком» имеет значение и для всего рынка. По сути, можно говорить о том, что вторичный рынок инвестиций в России - уже реальность. Специалисты много писали, что цивилизованным рынок финансовых услуг станет только при условии появления вторичного рынка ипотечного кредитования.

     В России уже предпринимались попытки минимизировать риски за счет перепродажи кредитов. Так, по неподтвержденным данным, пионер потребительского кредитования - банк «Русский Стандарт» неоднократно пытался осуществить подобную сделку, но пока ни об одном соглашении официально объявлено не было.

     «Для мирового рынка такие сделки - нормальная практика, - сказал RBC daily вице-президент Ассоциации российских банков Анатолий Милюков. - Наши финансовые институты ищут новые формы вложения активов. Неудивительно, что первый опыт продажи кредитов был осуществлен на рынке ипотечного кредитования. Он имеет долгосрочный и устойчивый характер, поскольку в качестве обеспечения выступает недвижимость. Процесс, который будет заметен в ближайшие полтора-два года, уже пошел и в скором времени перекинется и на другие области потребительского кредитования».

     Тем не менее первая и пока единственная сделка, хотя и является выражением положительной динамики, но не подтверждает наличие тенденции. Правда, в DeltaCredit к этому вопросу относятся весьма оптимистически. «Мы провели серьезные маркетинговые исследования и убедились в существовании спроса на такие долгосрочные активы.

     Продажа пула ипотечных кредитов является первым шагом в направлении секьюритизации активов в России и задает формат совершения таких сделок на будущее. На следующий год мы планируем провести две такие сделки, в 2005 году - четыре. И это не просто умозрительные планы. Они строятся на определенных, уже достигнутых договоренностях», - утверждает господин Хисаметдинов.