Формирование инвестиционных механизмов в жилищном строительстве – важнейшее условие развития рынка доступного жилья

     Национальная ассоциация участников ипотечного рынка (далее - НАУИР) была создана в апреле текущего года в соответствии с Поручением Президента Российской Федерации о необходимости формирования механизмов координации и управления процессом развития ипотечного жилищного кредитования в стране.   

            Ее учредителями выступили профессиональные объединения и союзы, представляющие все сегменты рынка жилья.

            Попечительский Совет НАУИР возглавил Министр промышленности и энергетики Российской Федерации В.Б. Христенко.

            Свою деятельность НАУИР осуществляет в тесном взаимодействии с Минпромэнерго России, являющимся головным федеральным органом исполнительной власти по развитию рынка доступного жилья в Российской Федерации.

            Важнейшей задачей, которую ставит перед собой Национальная ассоциация участников ипотечного рынка, является стимулирование инвестиционно-строительной активности на рынке жилья.

            Если мы не сумеем добиться в ближайшие годы существенного роста объемов жилищного строительства, то развитие массового ипотечного жилищного кредитования населения, обеспечивающего рост спроса на жилье, приведет лишь к росту цен и не позволит решить проблему доступности жилья для граждан Российской Федерации, поставленную Президентом.

            Уже сегодня наблюдаются более высокие темпы роста цен на жилье, вызванные  недостаточным объемом предложений в регионах, где ипотека развивается наиболее динамично. Отсутствие предложений приводит к тому, что более 90 процентов закладных, выкупаемых Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, обеспечены вторичным жильем.

            Регулирование административными методами цен за исключением социального жилья, где инвестором выступает государство, приведет лишь   к спекуляциям на рынке жилья. Только увеличение объемов жилищного строительства станет естественным ограничителем роста цен на жилье.

            Часто мы, когда говорим о необходимости административного регулирования цен на жилье, ссылаемся на то, что Российская Федерация в соответствии с Конституцией является социальным государством. Следовательно важнейшей функцией всех органов власти является социальная защита малоимущих категорий граждан. Однако мы забываем, что эффективная социальная политика возможна лишь при условии эффективной экономической системы, обеспечивающей устойчивый рост ВВП, наполняющий бюджеты всех уровней за счет налоговых поступлений. Это достигается в результате деятельности социально и экономически активных слоев общества, то есть среднего класса. Отсюда вытекает необходимость создания достойных условий жизни именно для среднего класса, своим трудом создающим предпосылки для выполнения  государством своих обязательств перед теми категориями граждан, которые нуждаются в социальной защите.

            Решение этой задачи является той основой, на которой строится государственная жилищная полтика.

            Социально незащищенные (малоимущие) граждане получают жилье из государственных и муниципальных фондов социального назначения на условиях социального найма. Эти фонды создаются за счет средств бюджетов всех уровней.

            Потенциальные собственники жилья (средний класс) приобретают его за счет собственных средств, в том числе с помощью ипотечных кредитов. Государственная поддержка для этих категорий граждан направлена на сглаживание имущественных диспропорций (адресные целевые субсидии).

            При так выстроенной государственной политике развитие рынка доступного жилья является ключевым условием решения жилищной проблемы для всего населения страны.

            Правильно выстроенная система жилищного финансирования в первую очередь должна быть направлена на сбалансированный рост спроса и предложений на рынке жилья.

            Организационно-финансовая схема, складывающаяся в последние годы в регионах Российской Федерации, призванная обеспечить эффективное развитие рынка доступного жилья, представлена на рисунке 1.

            В плане решений поставленной задачи НАУИР осуществляет содействие региональным и муниципальным органам исполнительной власти, а также профессиональным участникам, включая региональных ипотечных операторов, в разработке и реализации инвестиционно-строительных ипотечных проектов, а также привлечение средств на их осуществление.

            Под патронажем НАУИР находится ряд важных проектов, таких как строительство жилья для сотрудников создаваемого Российского центра программирования (г.Дубна Московской области), инвестиционные жилищные проекты с привлечением кредитных линий зарубежных банков и др.

            Суть организационно-финансовой схемы таких проектов состоит в том, что заказчик-застройщик после оформления правоустанавливающих документов на земельный участок и получение разрешений            на  проектирование и строительство под залог имущественных прав привлекает средства кредиторов (инвесторов) на цели жилищного строительства.

            Средства инвестора поступают заказчику-застройщику либо непосредственно, либо через строительные кредиты, открываемые для потенциальных покупателей строящегося жилья, которые после завершения строительства и оформления прав собственности на жилые помещения, заменяются на ипотечные жилищные кредиты.

            Подбор заемщиков-покупателей жилья осуществляет региональный ипотечный оператор, который становится непосредственным участником проекта в качестве «ипотечного риэлтора» еще  на стадии строительства.

            При таком подходе повышается привлекательность проекта для всех его участников – инвестор получает гарантированных покупателей жилья, для застройщика повышается доходность проекта, для покупателя жилья снижаются строительные риски.                    

            В случае принятия региональных (муниципальных) программ жилищного строительства, обеспечивающих комплексную застройку территорий в рамках последовательной реализации инвестиционных строительных цепочек, повышающих эффективность этих программ, заказчик-застройщик и инвестор (кредитор) создают совместную Управляющую компанию.

В настоящее время полностью отработан организационно-финансовый и правовой механизм реализации инвестиционно-строительных ипотечных проектов с привлечением кредитных линий зарубежных банков. Пилотный проект (далее – Проект) уже стартовал в Чувашской Республике, где начато строительство двух жилых домов в г. Новочебоксарске, общей площадью свыше 27 тысяч квадратных метров.

При реализации Проекта используется кредитная линия, открываемая Райффайзенбанком (Венгрия) Ипотечной корпорации Чувашской Республики под гарантии Чувашской Республики. Страхование кредитной линии осуществляется Государственной страховой компанией Венгерской Республики под гарантии Венгерской Республики (организационно-финансовая схема Проекта приведена на рисунке 2).

Президент Чувашской Республики Н.В. Федоров во время своей встречи в июне с.г. проинформировал Президента Российской Федерации В.В. Путина о подготовке данного Проекта и получил его одобрение.

Значимость подобных проектов, наряду с реально построенными и вводимыми в эксплуатацию квадратными метрами, обусловлена следующими обстоятельствами:

·        для их реализации привлекаются кредитные линии иностранных коммерческих банков без гарантий Российской Федерации;

·        разработанная в соответствии с международными правилами организационно-финансовая схема может стать основой для привлечения зарубежных инвестиций на цели жилищного строительства и использована во многих субъектах Российской Федерации (согласно достигнутым договоренностям квота страхования под гарантии Венгерской Республики составляет не менее 100 млн. евро);

·        стоимость зарубежных кредитных линий примерно в два раза ниже, чем аналогичные кредитные линии российских коммерческих банков;

·        в процессе реализации этих проектов открывается возможность привлечения и использования передовых высоко эффективных зарубежных строительных технологий;

·        по мере их реализации  участники проектов приобретают зарубежный опыт организации производства работ и финансирования жилищного строительства.

Данные проекты осуществляются в соответствии с российско-венгерским  Меморандумом о сотрудничестве в области строительства, который был подписан 9 сентября 2003 г. в г. Будапеште в присутствии Председателей Правительств наших стран.

В рамках этого Меморандума была создана российско-венгерская рабочая группы по строительству. Я был назначен ее сопредседателем с российской стороны.

В течение сентября 2003 г. – февраля 2004 г. по инициативе и в рамках российско-венгерской рабочей группы шла очень трудная работа по внесению изменений в нормативные акты Венгерской Республики, необходимые для организации совместных строительных проектов на территории Российской Федерации.

В частности, Венгерским Парламентом был принят законопроект о выгодном для России распределении долей между российскими и венгерскими подрядными организациями.

В феврале – мае с.г. в рабочей группе шла не менее трудная работа по отработке условий страхования венгерских кредитных линий со стороны Государственной страховой компании Венгерской Республики под государственные гарантии.

Выбор в качестве зарубежного партнера Венгерской Республики обусловлен следующими соображениями.

Во-первых, Венгерская Республика является членом Европейского союза, контрольные пакеты акций практически всех венгерских коммерческих банков принадлежат ведущим европейским компаниям и банкам (Райффайзенбанк Венгрии принадлежит крупнейшему австрийскому банку).

Следовательно, через открывающуюся кредитную линию в Чувашию фактически приходит европейский капитал.

Во-вторых, Венгерская Республика, хотя и является членом европейского сообщества, всегда была традиционным партнером нашей страны, будучи членом Варшавского Пакта. Для нее по-прежнему восточные рынки остаются определяющими.

Она совсем недавно прошла путь трансформации от административной к рыночной экономической системе. Поэтому в Венгерской Республике лучше понимают те процессы, которые происходят в российской экономике.

Успешное завершение российско-венгерских проектов будет важным положительным сигналом для ведущих европейских финансовых институтов о позитивных изменениях в Российской Федерации.