Виктор Доркин: "Наш инвестор - население"

Город Дзержинский – постоянный призер в конкурсах городов Московской области по показателям чистоты и благоустройства. Знатоки истории говорят, что именно таким он был со времен Дмитрия Донского, расположившего здесь свое войско на отдых перед Куликовской битвой и основавшего после победы Николо­ Угрешский монастырь. Тогда это поселение носило название Угреша, указывающее на что­то незабываемо величавое, согревающее взор путника. Таким и осталось это древнее обжитое местечко на левобережье Москвы–реки. Но сегодня к этой великой истории и красоте добавлено много архитектурно­выразительного современного жилья, превосходно гармонирующего с речными ландшафтами левобережья.

За шесть последних лет общая площадь введенных в городе квартир составила более 140 тысяч квадратных метров, поднимаясь от уровня в 5,5 тысячи кв. м. в 1996 году до 26 тыс. кв. м. в 1998 и более 60 тыс. кв. м в 1999 годах. Любопытное сопоставление. Среднегодовой ввод жилья в Дзержинском – более 1 кв. м. на каждого жителя города – превышает вдвое аналогичный показатель для Москвы. Как удаются такие темпы в городе областного значения?

Об этом рассказывает глава администрации подмосковного города Дзержинский, сопредседатель Российского союза местного самоуправления Виктор ДОРКИН.

Возможность и необходимость привлечения средств самого населения для выполнения городской программы строительства жилья подсказала успешно проведенная нами кампания по телефонизации городских квартир. Город Дзержинский вовсе не так архаичен, как может показаться иному туристу, созерцающему фрагменты древних монастырских стен, покрытых пылью веков. В российских малых городах, окружающих метрополию, антикварная старина соседствует с эталонами самой современной цивилизации. Наш город, например, на мировом рынке продукции военно­промышленного комплекса представлен оборонным предприятием «Союз», выпускающим топливо для ракетных двигателей различного назначения. Лаконично строгий бюст академика Бориса Петровича Жукова, основателя твердотопливного ракетостроения, почетного гражданина города, дважды Героя социалистического труда, прекрасно гармонирует с древнерусским обликом памятника Дмитрию Донскому. Конверсионные программы на «Союзе» вызвали к жизни много новых производств: изготовление искусственных алмазов, различных пластиков для разметки дорог, систем пожаротушения, новых лекарственных препаратов.

Наша ТЭЦ­22 АО «Мосэнерго» – крупнейшая в Европе и даже в мире энергоцентраль по общему объему производимого тепла и электроэнергии. Теплом и электричеством  она обеспечивает свыше 1,5 млн человек и более 150 предприятий Москвы и Московской области.

 Строительный комплекс города может гордиться таким лидером, как завод ЖБК, выпускающий продукцию для реконструкции и строительства предприятий ТПК Москвы и Московской области.

Представляя читателям свой родной город (не скрою: с большой увлеченностью), мне хочется представить и его население. В его составе – весьма высока численность имеющих высшее образование, ученые степени и звания. Его социальная активность весьма высока, и первое, что ему необходимо, – коммуникабельность, возможность оперативного интеллектуального общения в пределах города и далеко за его пределами. Не о жилье, а о телефонах в первую очередь запрашивали горожане свою городскую администрацию. Необходимо было построить крупную АТС, но времена пошли акционерные, рыночные, на полную бюджетную помощь рассчитывать не приходилось. Вот тут и помог первый опыт привлечения средств населения через акции в созданное по инициативе администрации  АО «Монтаж». Акционерами стала половина городских семей! АТС на 10 тысяч номеров была построена. По уровню телефонизации – 42 телефона на 100 жителей – наш город вышел на европейский стандарт.

Самое важное в опыте «Монтажа» состояло в том, что целевое накопление и расходование средств населения шло под строгим контролем администрации города. Аналогичным  образом определились подходы и по отношению к строительно­жилищной программе. Администрация города понимала: никакая семья из нашего просвещенного населения сама по себе, в одиночку, с приобретением нового жилья на свободном рынке не справится. Российский интеллигент, инженер, научный сотрудник, педагог, врач, никогда не отличался высокой материальной состоятельностью. Да и квартира – подороже телефона. Можно было, конечно, передать жилищные заботы наших горожан какому­нибудь акционерному банку, назвав его ипотечным. Но мы понимали тогда, лет десять назад, что ипотечные системы еще несовершенны, они и поныне остаются такими. Для ипотечного банка на первом плане – свой коммерческий интерес: процентная ставка, залоговое обеспечение, доход. А вместе с тем суть нашей жилищной программы состояла в том, чтобы построить новый город, расставшись навсегда с бараками, коммуналками, запутанными улочками, проложенными в каких­то горбатых, искусственно созданных ландшафтах. Как бы мы ни были благодарны Дмитрию Донскому, воину и строителю, за содействие в развитии нашего города, но при его планировке в те времена в теодолит никто не смотрел. Поэтому переселение наших горожан в благоустроенные квартиры осмысливалось нами как единая градостроительная проблема, которую нельзя было отдавать на попечение отдельного банка.

Администрация города решила учредить под своим контролем городской фонд инвестирования строительства жилья.

Мне как мэру города в жизни, несомненно, повезло. В моем окружении оказались компетентные специалисты, наделенные чувством высокой гражданской ответственности за порученное дело. Среди них – мой заместитель Алексей Николаевич Плешаков, сотрудники его управления Сергей Иванович Александров, Валерий Николаевич Крылов, Оксана Владимировна Емельянова.

Мы разработали совместно важнейший документ для работы с населением: «Положение о порядке инвестирования строительства жилья в г. Дзержинский Московской области». По положению, житель города, заключивший с администрацией договор инвестирования, вносит в наш фонд не более 30% стоимости будущего жилья (можно – двумя этапами), далее к моменту заселения до 50%, оставшуюся сумму, квалифицируемую как кредит, можно погашать в течение 3 – 5 лет по кредитной ставке всего в 10% годовых. Учитывая, что в списках наших договорников обозначено много персон с весьма невысоким семейным бюджетом (врачей, учителей, работников ЖКХ, госслужащих), наша городская Дума решила увеличить для них период погашения оставшихся жилищных платежей до 10 лет.

Как видите, я постоянно подчеркиваю необходимость чрезвычайно корректных отношений городской администрации с населением в инвестиционно­жилищных делах. Это – весьма важная необходимость. Социально­нравственный аспект – один из факторов успешной реализации городских строительных программ.

Стоимость жилья на момент заключения договора остается фиксированной, что очень важно. Для коренных жителей города, очередников и проживающих в ветхом фонде предусмотрена скидка по стоимости от 5 до 10 процентов – еще более важно!

По такой формуле с 1995 года в городе построено более 1000 квартир по современным престижным проектам.

В рамках того же положения администрация ищет подрядчика на инвестиционные программы. Но такого, который тоже заинтересован в строительстве жилья. Это – подрядчик – инвестор. Половина построенных квартир остается в его собственности. Из этой доли две трети вновь созданного жилья подрядчик­инвестор обязан продавать только жителям Дзержинского, таково  требование администрации. Остальную часть можно предложить иногородним покупателям, но таким, категории которых определены нашими правилами. Искусственный рост города нежелателен. Неконтролируемый рост численности населения (за счет притока из вне) требует создания дополнительной дорогостоящей инфраструктуры.

Укрепив в своих согражданах веру в возможность приобретения собственного добротного жилья, администрация нашего города решила  эту возможность существенно упростить, демократизировать. Каким образом? Да очень просто: выпустить в городе муниципальный жилой заем. Каждая облигация – это уже право на частицу жилплощади. Количество облигаций за 1 кв. м общей площади в конкретном жилом доме устанавливается перед началом строительства постановлением мэра города в зависимости от типа дома и архитектурно­планировочных характеристик квартир. Никаких документов для приобретения облигаций не требуется, количество их учитывается на индивидуальном счете владельца. Такая система хороша уже  тем, что владелец облигаций, желающий выйти из игры, может реализовать их, как говорят, на свободном рынке. Удобно и для администрации: решения о строительстве жилых объектов можно принимать в рамках займа. В 1999 году объем займа составил более 40 млн руб., на декабрь минувшего года – свыше 50 миллионов. И самое главное: приобретенная по акции доля жилья не девальвируется, не меняет впоследствии свой денежный номинал. Это – железное правило. Риски по неизменному номиналу берет на себя администрация города, получая взамен доверие населения и его высокую инвестиционную активность. Такое сотрудничество с населением позволило нам намного снизить инвестиционную нагрузку на бюджет.

В упорядоченных финансах есть возможность упорядочения схемы управления инвестиционным проектом. Мы у себя в городе создали службу единого муниципального заказчика, обязанного отслеживать принципы единой градостроительной политики. Дело в том, что подрядчики­дольщики, как бы ни хорош каждый из них сам по себе, озабочены в первую очередь сооружением и реализацией «своего» метража. Проблемы города в целом – на втором плане. Вот и получается иногда, что объем общестроительных работ успешно выполнен, но городской район как единый комплекс функционировать  не может: не заменены какие­то полкилометра старой теплотрассы, не проложены где­то  кабельные линии на 10 кВт. Кто сказал, что с такой специализированной работой мощный общестроительный трест не справится? Служба единого заказчика нагружает дольщика­застройщика техническими требованиями по сооружению инженерной инфраструктуры.

В условиях большого дефицита городской территории необходимо осознавать свою ответственность перед городом в целом: если строится школа, к ее спорткомплексу желателен доступ всего района; если для внутренней подъездной дороги необходимо построить и кусок магистральной, он должен быть построен. На основе таких критериев ЦНИИЭП жилища (директор Валерий Острецов) подготовил для нашего дольщика–застройщика ЗАО «Жилстрой» (директор Рифат Феткулин) превосходный проект застройки северо­западной части города (4­й микрорайон ), вблизи Томилинского лесопарка. Застройка на основе архитектурно­привлекательных форм идет основательно. К середине будущего года, надеемся, этот городской район будет полностью завершен.

Несомненно, никакая самая благожелательная хозяйственная политика в области жилищного строительства не обходится все­таки без проблем областного или федерального значения. Весьма проблематичным остается у нас переселение горожан из ветхого, подлежащего сносу жилья. В таком жилье всегда есть обитатели, не готовые сегодня включиться в систему фонда или займа. Да и город несет ответственность за несостоявшееся своевременно переселение. Ветхий фонд необходимо сносить, имея наготове альтернативный вариант. Но где взять средства? На наш взгляд, эти средства должны поступать из бюджета субъектов федерации. Допустим, что средства поступают. В каком объеме? Разумеется, только в объеме, предусмотренном действующей  социальной нормой государственного обеспечения жильем.  Но планировка нового современного жилья исходит из критериев, оставивших эти самые социальные нормы далеко позади. Значит, переселенцу из ветхого фонда необходимо оплатить «излишки» метража. Как это сделать? Каким вообще образом предъявить переселенцу требование по оплате предоставленного жилья сверх социальной нормы? В жилищном кодексе такого разъяснения нет. И мы сами, администрация нашего города, решили эту проблему с помощью разработанного нами проекта договора с бюджетными переселенцами. Наш опыт на этом направлении, уверяю, уникален, и тот, кто пожелает с ним ознакомиться, пусть выйдет к нам на телефонный контакт.

Сегодня внимание администрации нашего города занимают две наиболее важные градостроительные проблемы: устройство кольцевой автомобильной дороги и обустройство южной части городской территории, входящей в пойму Москвы­реки. Обе оказались взаимозависимыми. Для кольцевой необходимо много насыпного грунта. Его можно было бы взять в старых пойменных карьерах. Но задумчивый взгляд архитектора увидел в этих карьерах готовый – совершенно готовый! – рекреационный ландшафт. Никаких капитальных затрат по землеустройству! На контур дороги мы стали брать дробленые пятиэтажки из Москвы. Хороший грунт. Не размокнет. И не просядет. Применительно к карьерам наш отдел архитектуры уже разработал концепцию аквапарка и лечебного комплекса. Условия идеальные. Гранитные  и кварцевые чистые пески. Желтый кулуар старых выработок, заросший вьюном, виноградом, вереском, наполнен солнечным теплом и ароматом сосновой хвои. Мы даже послали в загранкомандировку, во Францию, своего специалиста Алексея Плешакова, чтобы он привез побольше материалов о том, какие особенности учитываются при проектировании таких природных аквапарков, лечебно­профилактических зон. Но строить будем сами. И уверен, что наша древняя Угреша, город Дзержинский, станет вскоре одним из самых притягательных мест отдыха, укрепления здоровья, для соседей­москвичей и всех россиян.

Расположенный на высоких холмах на левом берегу Москвы­реки, наш город необычайно красив. Зелень скверов, зеркала старинных прудов, монастырские строгие стены и ажурные сказочные башни Палестинской стены создают неповторимый колорит древнего поселения. А к востоку от монастырских стен террасами поднимаются высотные дома новых микрорайонов, вплотную подступая к лесопарку. Завершением панорамы города станет наш аквапарковый и курортный ансамбль.

Виктор ДОРКИН,

глава администрации

г. Дзержинского

Московской обл.