До конца года цены на жилье вырастут на 15-20% - Леонид Краснянский

     Ценовая динамика на московском рынке недвижимости впечатляет. Безудержно дорожают квартиры в строящихся домах и в пятиэтажках эпохи «построения развитого социализма». Даже разнос мэра столицы Юрия Лужкова по поводу плохого качества возводимого жилья, кажется, не остановил, а, наоборот, подтолкнул цены «в гору». Виновника необъяснимого процесса эксперты видят в евро и его агрессивном поведении, строители - в реальном спросе. «Когда же это кончится?» - вопрошают москвичи со средними доходами, мечтающие улучшить свои жилищные условия, но откладывающие мероприятие до лучших времен. За разъяснением и прогнозом ситуации на рынке жилой недвижимости обозреватель RBC daily Татьяна Чаплыгина обратилась к Леониду Наумовичу Краснянскому, руководителю департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы. 

- С начала года цены на московском рынке жилой недвижимости неумолимо растут. Чем это можно объяснить? Каков Ваш прогноз по ценам на первичном рынке жилья? 

- Сегодня цены диктует рынок. Влиять административно на рынок сейчас уже невозможно. Мы полагаем, что цены еще вырастут до конца года, но в рамках обещанного прогноза в 15-20%. Единственным исключением, пожалуй, является Куркино, где рост цен уже в первом полугодии 2003 г. составил 14,3%. Другое дело, что неоправданно высоки цены на типовое панельное жилье. Когда мы занимались инвестициями в панельное домостроение, цены на такие квартиры были в 2,5 раза меньше, чем сейчас. Они были вполне доступны. Нельзя забывать, для кого строится типовое жилье. И никогда, при всех своих плюсах, панель не должна стоить так же, как монолитный кирпичный дом! 

- Что нужно сделать, чтобы механизм ценообразования на рынке недвижимости стал более четким и понятным для потребителя? 

- На самом деле механизм образования цен достаточно понятен. Это абсолютно рыночный механизм. Жилье - это товар, на который есть спрос. Спрос сегодня большой. Пока есть спрос - растут цены. Как только рынок насытится - встанут и цены. Вряд ли кто-нибудь понимает, сколько стоит само строительство, сколько стоят проектные работы, каковы затраты инвестора по снятию обременения с площадки будущего строительства, а также его обязательства по погашению кредита. К тому же какой смысл продавать дешевле, если можно продать дороже, а вырученную прибыль, как это у нас и происходит, направлять на выполнение социально-жилищных программ? 

- Москвичи недовольны качеством жилья. Что делает ДИПС в этом направлении? 

- ДИПС не принимает работу подрядчиков с недоделками. Не принимает, и все. Идем на самые серьезные меры, чтобы заставить строителей довести жилье до ума. Вплоть до разрыва отношений и отзыва лицензий. К сожалению, даже при таком раскладе уже сложно выдержать срок строительства. И тут важно, чтобы покупатель нас понял. Департамент часто упрекают в том, что он в срок не принимает жилье. Повторяю: и не примет! Процесс строительства на месте контролирует заказчик. Нам приходится контролировать заказчика. И в наших интересах, и в интересах покупателя, чтобы заказчик и подрядчик довели работу до конца. Кстати, ни в одном договоре мы не берем на себя обязательства по срокам. У покупателя есть выбор - рисковать, вкладывая деньги на этапе строительства, и ждать вместе с нами окончания работ или купить готовое жилье, но втридорога. И все-таки, если вы поднимете статистику работы горячих линий стройкомплекса по недоделкам, то увидите, что основная масса нареканий идет в адрес муниципального жилья и в адрес частных застройщиков. 

- Говорят, что застройка в столице ведется стихийно. Правда ли это? 

- Нет. Любая работа по строительству и благоустройству городских территорий ведется в соответствии с генеральным планом развития Москвы. Кроме этого, существуют планы развития округов и районов города. Сформированы городские программы по обновлению жилищного фонда Москвы, как, например, программа по реконструкции пятиэтажного и ветхого аварийного жилого фонда. В соответствии с этой программой ежегодно формируются списки адресов, предназначенных под снос и реконструкцию. Вообще, на каждый адрес будущего строительства выпускается распорядительный документ правительства Москвы, в строгом соответствии с которым и ведутся работы. Любой проект должен пройти массу согласований, прежде всего в Москомархитектуре и Мосгосэкспертизе. Так что в итоге никакой стихийности нет. 

- Недавно крупная инвестиционная компания AIG подписала стратегическое соглашение с компанией «Интеррос». Одним из направлений своей деятельности в России она видит инвестиции в недвижимость. Как Вы оцениваете появление на рынке нового сильного конкурента?

- Так же, как и любого другого частного инвестора. Пусть работают. Главное, чтобы пошло Москве во благо. Мы не рассматриваем компанию AIG как конкурента. Объем их фонда, насколько мне известно, около 200 млн долларов. И вкладывать эти деньги они будут, скорее всего, в ритейл. Это не наш профиль. В целом появление сильных игроков на рынке недвижимости свидетельствует о том, что этот рынок перспективен. Он привлекает вложения в экономику столицы, а значит, и усиливает ее потенциал.

- Как известно, низкие процентные ставки по ипотеке во всем мире способствуют развитию рынка недвижимости. В России же ставки по ипотеке высоки, а рынок переживает инвестиционный бум. Парадоксально, не правда ли?   

- Ничего парадоксального. Ипотека получит свое развитие только тогда, когда предложение на рынке недвижимости превысит спрос. Дело в том, что низкие ставки по ипотеке – показатель стабильной экономической ситуации. Ипотечный кредит - это кредит долгосрочный. В этом его смысл. У нас же рынок в целом не настолько прочен, и высокие проценты, в том числе и по ипотечным кредитам, являются своего рода гарантией возврата средств. А люди в основном приобретают жилье не на кредиты, а на накопленные средства. Это не значит, что ипотеку не нужно развивать. Наоборот. В Москве рынок наиболее стабилен, и сейчас идет очень активная работа по усовершенствованию системы ипотечного кредитования встолице. Если ставки по ипотеке снизятся до приемлемого уровня, значит, рынок сделал еще один шаг навстречу покупателям. Но это работа на перспективу. 

- Планирует ли ДИПС строить жилые комплексы в регионах?

- Пока такого не было. Мы ведь структура московская. Наш объем работы в регионах до недавнего времени был очень небольшим. Сейчас мы начинаем его наращивать. Но пока это в основном не жилье, а, например, гостиницы Золотого кольца в Ярославской области. А за опытом, за советом к нам обращаются очень часто.

Татьяна Чаплыгина