Покупка жилья в кредит становится все менее доступной

Сентябрь ознаменовался рекордным ростом оптимальных ставок по ипотечным кредитам. Наиболее ощутимо ставки взлетели в российских регионах

Доля клиентов, кредитующихся на максимальные сроки, выросла.

Прогнозы аналитиков, ожидавших, что в сентябре, на фоне умеренного роста ставок по ипотечным кредитам, начнется коррекция цен на недвижимость, не оправдались. Несмотря на то, что большинство банков свернуло ипотечные программы, а оставшиеся подняли ставки в среднем на 1-2%, и максимально ужесточили требования к заемщикам, отката цен на жилье не произошло.

В сентябре цены на московскую недвижимость выросли примерно на 1,2%. Стоимость жилья в регионах, осталась без изменений.

Индекс ФОСБОРН - средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке - в сентябре составил в московском регионе 10,41% в иностранной валюте и 12,19% - в рублях.

По сравнению с августом 2008 года в Москве и Московской области средневзвешенная ставка в иностранной валюте поднялась на 0,31 процентных пункта (п.п.), а в российских рублях - на 0,47 процентных пункта.

Следствием повышения ставок стало заметное смещение спроса в пользу кредитных программ с большими сроками кредитования.

Доля кредитующихся на срок 20-25 лет выросла с 19,28% в августе до 24,44% в сентябре, на срок 25-30 лет - с 1,2% до 3,37%. На срок свыше 15 лет в столичном регионе в сентябре 2008 года ипотеку стали брать 48,6% от всех ипотечных клиентов, что на 4,6% больше, чем в августе и на 16,6% больше, чем в начале года.

Ставки растут, требования тоже

Если до сентября 2008 года можно было говорить о том, что основные изменения оптимальных ставок происходят за счет удорожания кредитов на наиболее рискованные сегменты жилья - новостройки и загородную недвижимость, то в сентябре подтянулись также ипотечные ставки на «вторичку».

Более того, многие банки прекратили кредитование новостроек, а ряд банков и вовсе приостановили все ипотечные программы. Оставшиеся игроки ипотечного рынка, помимо повышения ставок продолжают ужесточать требования к заемщикам. Так, предложений по кредитам с нулевым первоначальным взносом не осталось совсем, даже взнос в размере 10% от стоимости покупаемого жилья - уже редкое предложение на рынке. Как правило, минимальные требования банков - наличие у заемщика 20-30% от стоимости квартиры.

Помимо тех заемщиков, у кого отсутствуют первоначальные накопления, приобретение жилья в кредит становится практически недоступно тем заемщикам, чей доход не подтвержден по форме 2НДФЛ. Если в 2006 году доля кредитов, выдаваемых заемщикам с «серой» зарплатой, составляла 20%, в 2007 году - 30%, то на сегодняшний день лишь 15% кредитов приходится на заемщиков с неподтвержденным доходом. Более того, по оценкам экспертов ФОСБОРН ХОУМ, к концу 2008 года этот сегмент будет сокращен до минимума - 5%.

Таким образом, ипотека в России становится недоступной, при том, что число желающих приобрести жилье в кредит не уменьшается, а только растет.

По прогнозам экспертов ФОСБОРН ХОУМ, рост сохранится и, до конца года, ставки вырастут в среднем еще на 0,8%. А в начале 2009 года, после пересмотра банками инвестиционных программ, еще как минимум на 0,5%.

ипотека в регионах

В регионах в сентябре произошел резкий рост значения индекса ФОСБОРН как в российских рублях, так и в иностранной валюте: ставки подскочили почти на 1%.
Как отмечают аналитики ФОСБОРН ХОУМ, причина такого скачка Индекса в регионах - в заметном снижении банками предложения по ипотеке в сравнении с Москвой, где сохраняется более острая конкуренция.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в сентябре 2008 г. зафиксирован значительный рост показателя Индекса ФОСБОРН - почти на 1% - как в иностранной валюте (с 10,10% до 11,05%), так и в рублях (с 11,71% до 12,63%). Рост лучших ставок в рублях произошел среди большинства программ по новостройкам, по загородной недвижимости, по отдельным программам на вторичном рынке.

В Нижегородской области в иностранной валюте повышение по сравнению с июлем составило на 0,62 п.п. (средневзвешенная ставка составила 10,88%), в рублях Индекс вырос на 0,61 п.п. (средневзвешенная ставка составила 12,22%).

В Екатеринбурге и Свердловской области Индекс ФОСБОРН в иностранной валюте вырос на 0,91 п.п. и составил 11,03%. В рублях рост был чуть менее заметным - показатель вырос на 0,33 п.п. (12,08%). Таким образом, данный регион продемонстрировал значительный прирост значения Индекса ФОСБОРН, сравнимый с показателями Санкт-Петербурга.

В Новосибирской области в сентябре произошло повышение Индекса ФОСБОРН в иностранной валюте по сравнению с августом (на 0,73 п.п.), в результате которого значение средневзвешенной ставки составило 10,79%. В рублях также зафиксирован рост показателя (на 0,48 п.п.): таким образом, Индекс ФОСБОРН по рублевым кредитам составил 12,11%.