Анатомия цены: факторы подорожания недвижимости

Первое полугодие 2006 года войдет в историю московского рынка недвижимости как рекордное. За 6 месяцев столичные квартиры подорожали практически в полтора раза, в среднем по 7% в месяц, сообщает "Независимая газета". Эксперты согласны: главная причина стремительного роста цен - недостаточные объемы вводимого в эксплуатацию жилья на фоне растущей платежеспособности населения.

"Такая ситуация, естественно, не может считаться нормальной. Кроме того, до сих пор не появились так всеми ожидаемые новые объекты. Сокращение предложения обусловлено в первую очередь "вымыванием" тех объектов, цены по которым еще не выросли до максимума", - говорит ведущий специалист по связям с общественностью ГК "Пересвет-Групп" Софья Сонина.

Прежде всего сократилось число новостроек эконом-класса, так как в условиях нового законодательства строительство и продажа таких объектов становятся малорентабельными. Об этом говорит руководитель пресс-службы строительной группы "Альянс" Павел Козлов: "Число предложений в новостройках продолжает сокращаться. Наибольший рост цен наблюдался в эконом-классе".

Лето, как и ожидалось, принесло некоторое затишье. По данным аналитического центра IRN.RU, в течение июля темпы подорожания московских квартир были на уровне 1% в неделю. Это, конечно, ниже весенних и даже июньских показателей, но все равно прирост довольно значительный. Особенно если учесть, что в среднем квадратный метр московского жилья теперь стоит 3640 долларов. Некоторые эксперты даже заговорили о возможной стагнации рынка. Впрочем, с таким прогнозом не согласны участники рынка: замедление темпов подорожания они относят к традиционному сезонному спаду. "Летнее замедление роста цен связано отчасти с сезонностью, отчасти с тем, что цены приблизились к своему верхнему пределу", - считает аналитик ГК "Альянс" Павел Козлов.

Относительно ближайших перспектив рынка мнения экспертов совпадают - кардинальных перемен осенью ожидать не стоит. "В ближайшее время мы не увидим резких колебаний. А возобновится ли рост осенью - это будет зависеть от того, появятся ли новые объекты на рынке или нет. Скорее всего, новые предложения появятся, и рост стоимости вернется к нормальным значениям до 1-1,2% в месяц", - считает Софья Сонина. "Со второй половины августа может начаться обычный для этого времени рост покупательского спроса. В связи с этим цены скорее всего поползут вверх, хотя не очень значительно. При этом большого увеличения числа предложений не предвидится", - убежден глава российского представительства ГК "Савацкий" Марк Гройсман. "Осенью возможно некоторое повышение цен, но не думаю, что оно будет значительным. В любом случае такого ажиотажного спроса, как в первые месяцы этого года, не будет", - говорит Павел Козлов.

Количество вводимого жилья все время увеличивается. По данным главы Росстроя Сергея Круглика, в первом полугодии 2006 рост объемов строительства в России составил более 10%, а "объем ввода новостроек в этом месяце превысит 5 млн. квадратных метров", пишут "Финансовые известия".

Однако квартир по-прежнему не хватает. И дело тут не только в возросших доходах россиян и развитии ипотеки. Подогревают ситуацию на рынке и "инвесторы", зарабатывающие на перепродаже дорожающего как на дрожжах жилья. По разным оценкам, их доля на столичном рынке новостроек составляет 30-40%. Свой вклад в рост цен вносит и рост себестоимости строительства: растут расценки на цемент, арматуру, услуги энергетических монополий.

Так что миллионы квадратных метров до нуждающихся в улучшении жилищных условий не доходят. "Застройщики и риелторы не спешат выставлять квартиры в новостройках на продажу, так как чем дольше они их придерживают, тем больший доход получают", - отмечает "Независимая газета".

Исправить нынешнее положение вещей совсем не просто. "Законодательные меры, на мой взгляд, изменить сложившуюся ситуацию не в силах. Здесь может помочь только одно: увеличение объемов строительства жилья", - сообщил "НГ" руководитель IRN.RU Олег Репченко. По его словам, не стоит надеяться на то, что в ближайшие год-полтора квартиры в Москве начнут дешеветь. С ним согласен и пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "СИТИ-XXI век" Сергей Лядов. "Пока на рынок новостроек не выйдут новые крупные проекты, положение будет нестабильным", - говорит эксперт.

По словам Лядова, не сможет исправить ситуацию и ожидаемое в течение ближайших двух месяцев вступление в силу поправок в закон о долевом строительстве, которые смягчают положения этого закона для застройщиков и банков. "Долговременную устойчивость придаст рынку только освоение крупных московских территорий, которое начнется в этом году", - отметил представитель "СИТИ-XXI век".

Однако соотношение спроса и предложения  - не единственное объяснение происходящего на рынке недвижимости.

По оценке "Финизвестий", себестоимость 1 кв. метра жилья себестоимости с учетом подключения к инженерным сетям составляет около $1000 за метр. Еще 400$ с метра - доля города, которая идет на строительство социального жилья. Эти расходы застройщики также закладывают в стоимость "квадрата". "То есть покупая квартиру на рынке, мы фактически оплачиваем еще одну - для тех, кто имеет право на получение бесплатного жилья от города. По сути это гигантский налог с продажи жилья на физических лиц - конечных покупателей квартир", - замечают "ФИ".

Примерно столько же закладывается строителями и на различные откаты и взятки, главным образом - на стадии получения участка под застройку. Как заявил недавно куратор национального проекта "Доступное жилье" министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, стоимость жилья под грузом чиновничьих "откатов" порой вырастает на 30%. Если верить оценке чиновника, к уже получившейся $1400 за метр надо прибавить еще как минимум $400. В сумме - уже $1800 за метр.

Далее следуют расходы на кредиты - примерно $100 с метра. "После того как 214-й закон ("Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" - rian.ru) фактически перекрыл возможность работать с деньгами покупателей, мы все свои проекты кредитуем в полном объеме: своими деньгами и банковскими, - говорит президент строительной корпорации "Баркли" Леонид Казинец. - Кредит обычно берется на полтора года на период строительства под ставку в среднем 10-15%. Это составляет примерно 5% от стоимости строительства".

Прибыль строителей-субподрядчиков - $200 с метра. Прибыль риелторов - $100 с метра.

Далее следует такая "статья", как прибыль инвесторов - $1300 с метра. "Прибыль инвесторов - самая засекреченная, кроме "откатов", графа в структуре стоимости квадратного метра жилья в столице, - пишут "Финизвестия". - Мы ее получили простым вычитанием всех выше перечисленных затрат ($2200 за метр) от средней продажной цены ($3500 за метр). По нашим расчетам, она составляет почти 60%. То есть на каждом вложенном в строительство рубле инвесторы зарабатывают 60 копеек".

"Точных затрат инвестора не знает никто, очень приблизительно это от 30 до 50% от стоимости метра", - отчасти подтверждает эти расчеты начальник сметно-эксплуатационного управления "Москапстроя" Елена Шевелева.

Впрочем, не все с этими цифрами согласны. "Если мы зарабатываем 25-30% чистыми, проект можно считать удачным, - говорит президент строительной корпорации "Баркли" Леонид Казинец. - Затраты инвестора растут быстрее, чем цены. Только в марте на 30% официально подорожала доля города. За полгода в 2 раза выросла стоимость подсоединения к сетям естественных монополий. Очень много необоснованных регулирующих норм, в результате объемы строительства уменьшаются. Возникает дефицит предложения. Соответственно растет спрос. И - цены".

"3500 долларов за метр - это не цена инвестора-застройщика, - уверен и заместитель главы департамента градостроительной политики Сергей Амбарцумян. - Он, как правило, продает квартиры оптом, что гораздо дешевле или реализует их на разных этапах строительства, когда они также гораздо дешевле, чем конечная цена метра. Думаю, рентабельность инвесторов колеблется в размере 30%". Кроме того, по словам Амбурцумяна, серьезные застройщики вкладывают деньги в развитие строительной базы: закупают хорошую технику, современные краны, новые бетонные узлы.

Теоретически, снизить цену жилья в столичных новостройках можно было бы за счет "откатов" и доходов инвесторов, но практически это невыполнимо. "Отобрать `левый` приработок у чиновников - задача для Голиафа. А ограничить прибыль инвесторов в условиях свободной продажи квартир на рынке не сможет и мифический герой", - признают "Финансовые Известия".

"цены же не по затратам, а по рынку считаются. Застройщик хочет получить максимальную прибыль за свой проект. Если мы хотим государственного регулирования цен, пусть государство строит за свои деньги без прибыли", - говорит президент "Баркли" Леонид Казинец.

И правда - денег много у людей, пусть платят.