Без ТСЖ у России нет будущего

10 октября Общественный совет по жилищной политике при МРР провел заседание, посвященное проблемам развития ТСЖ.

Открывая заседание, министр регионального развития Владимир Яковлев заявил, что эта тема готовится для обсуждения на заседании Правительства РФ 19 октября в комплексе со всеми задачами по реформированию коммунального хозяйства. «От института ТСЖ зависит, будем ли мы правильно эксплуатировать жилищный фонд, сокращать тарифы, выполнять обязательства друг перед другом», - подчеркнул министр. Яковлев напомнил, что в России на сегодняшний день 3 млрд. кв. м жилья, из них 92 млн. кв. м - ветхий фонд, а 500 млн. кв. м составляет фонд, требующий различных видов работ. Яковлев также заметил, что надо обязать все находящиеся в жилом доме коммерческие предприятия- магазины, рестораны и т.п. - платить арендную плату в ТСЖ, для того, чтобы компенсировать затраты на эксплуатацию здания.

Председатель Общественного совета Олег Алексеев поддержал Владимира Яковлева, заметив, что будущее России невозможно без развития ТСЖ: «Я вижу будущую Россию с развитой системой самоуправления, в основе которой лежит институт ТСЖ. А без развития ТСЖ я не вижу развития России».

Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ города Санкт-Петербурга Марина Акимова рассказала об общих проблемах развития ТСЖ с точки зрения жителей. По ее мнению, основные проблемы появляются на трех этапах: до выбора способа управления, на стадии выбора и стадии реализации выбранного способа управления. Марина Акимова высказала не только свое мнение, но и мнение всей рабочей группы при фонде «Новая Евразия». Основными проблемами на первой стадии - до выбора способа управления, Марина Акимова назвала непонимание собственниками своих обязанностей. Это происходит потому, что у населения недостаточно знаний и опыта в этой сфере, отсутствуют инициатива и лидеры. Для решения проблемы необходимо создание на общероссийском канале TV-программы по разъяснению этапов ЖКР и консультационных пунктов в общественных организациях при муниципалитетах.

На второй стадии проблемы возникают из-за отсутствия финансов и технической документации, а также из-за отсутствия поддержки со стороны структур ЖКХ и администраций муниципалитетов. Для решения этой проблемы необходимо выпустит нормативно-правовые документы, определяющие обязательный пакет передаваемой технической документации.

Даже если жильцы решат проблемы первых двух стадий, то возникнут новые проблемы уже при реализации выбранного способа управления. Например, сейчас на уровне администрации отсутствуют правила передачи домов в управление собственникам. Помимо этого, отсутствует порядок финансирования капитального ремонта. Для граждан этот вопрос является одним из ключевых, потому что если такой порядок разработан не будет, не будет утверждена схема финансирования, то собственники не будут заинтересованы в управлении домом, так как выполнение капитального ремонта ляжет на их плечи. Также возникает сложность оформления общего имущества многоквартирного дома, из-за этого происходит изъятие Администрацией нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, для получения доходов в собственный бюджет.

Для того чтобы этого не происходило, необходимо разработать механизм финансирования капитального ремонта и предоставить гражданам, выбравшим способ управления, преимущества в получении финансирования от государства.

Член ОС, председатель Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению Дмитрий Катаев поддержал сказанное Мариной Акимовой. Одновременно он заметил, что 80% - 85% домов не перейдут к управлению собственников, а заключат управленческие договора: «И об этих домах надо тоже подумать!»

Член ОС, Генеральный директор ООО «Центр жилищных расчетов» Валентина Ростовщикова рассказала о программе реформы ЖКХ и развития института ТСЖ. Главными целями реформы она обозначила создание конкурентной среды в сфере ЖКХ, увеличение качества и уменьшение стоимости ЖКУ, а также создание условий для инвестиций в отрасль. По мнению Ростовщиковой, между управляющей компанией и собственниками изначально существует конфликт. Дело в том, что конечной целью собственника является эффективное управление домом, а для управляющей компании важно получить как можно больше прибыли от управления. В результате расходы собственников увеличиваются, а качество проводимых работ остается на том же уровне. При этом, по словам Ростовщиковой, собственники жилья не могут проверить действия управляющей компании. С другой стороны, у ТСЖ есть выход - заключить отдельные договоры с каждым подрядчиком и принять на работу профессионального управляющего. Тогда деньги от собственников поступают на банковский счет ТСЖ, и все решения принимаются только правлением ТСЖ или общим собранием.

О правоприменительной практике и несовершенстве законодательной базы, регламентирующей деятельность ТСЖ, рассказала член общественной организации «Ассоциация бухгалтеров и аудиторов Челябинской области» Ольга Доманевская . Основными проблемами в этой области она назвала отсутствие в ЖК РФ четкого определения организационно- правовой формы ТСЖ и указаний на подконтрольность деятельности ТСЖ органам юстиции как некоммерческих организаций. При этом ТСЖ - некоммерческая организация, форма которой не указана в Законе «О некоммерческих организациях». В таком случае возникает вопрос, является ли ТСЖ объектом контроля регистрационной службы? Все эти недопонимания могут быть разрешены приказами или разъяснениями уполномоченных органов. Непонятна на настоящий момент и трактовка Минфином всех поступающих денежных средств от членов ТСЖ. Поскольку, по словам Ольги Доманевской, и деньги членских взносов и деньги от выполнения работ по договору Минфин считает выручкой. Из-за этого исчезает само понятие «некоммерческой организации», каковым сейчас является ТСЖ.

Еще одну немаловажную тему затронула профессор Высшей школы экономики Елена Шомина . Она назвала острой проблемой нехватку кадров в сфере управления ЖКХ, - «Практические нигде не готовят специалистов по работе с жителями, исчезают специальные учебные заведения, где готовят «техников» для обслуживания домов - стало трудно найти грамотного сантехника или электрика». По ее словам, управление недвижимостью и обслуживание жилищного фонда - сфера профессиональной деятельности, где нужно профессиональное - экономическое, юридическое и техническое образование. На данный момент существует всего пять центров жилищного просвещения в таких городах, как Пермь, Н.Новгород, Волгоград, Краснодар и Псков.

Председатель Жилищного комитета Правительства Санкт - Петербурга Юнис Лукманов рассказал о правоприменительной практике создания и функционирования ТСЖ и предложил внести изменения в Жилищный кодекс РФ.