Федеральная программа ипотечного кредитования жилья будет усовершенствована

Расширенное заседание Совета некоммерческого партнерства «Национальная ассоциация участников ипотечного рынка» состоялось 20 апреля в Министерстве регионального развития РФ. Во встрече приняли участие представители НАУИР, Министерства регионального развития и других министерств и ведомств, а также руководители региональных ипотечных и строительных компаний.

На заседании обсуждались ход реализации ипотечной программы  ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», задачи НАУИР в связи с вступлением в действие закона «Об участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». А также ряд других проблем, связанных с ипотечным кредитованием населения.

Открыл заседание министр регионального развития В. А. Яковлев. В своем выступлении он коснулся темы доступности жилья для основных слоев российского населения. По его словам, те, кто могли приобрести себе жилье, задачу эту уже решили. Сейчас речь идет о социально незащищенных категориях населения, которые не имеют средств на приобретение жилой площади. Обычно к их разряду относятся военнослужащие, так называемые чернобыльцы, переселенцы из районов крайнего севера, пострадавшие в результате террористических актов и др.

В 2004 г. по стране был введен в действие 41 млн. м. жилья, что существенно меньше ежегодных темпов строительства, имевших место в 80-е гг. прошлого века. До 2010 г. ежегодно планируется вводить 0,5 кв. м. на человека. Этого, по мнению В. А. Яковлева, недопустимо мало. На самом деле следует строить как минимум по квадратному метру на человека, что в целом по стране составит 145 млн. кв. м. Все остальное должно возводиться либо за счет ипотечных кредитов, либо денежных средств населения. Кроме того, в настоящее время нет инженерно подготовленных территорий для предстоящего строительства. Поэтому, по мнению В. А. Яковлева, такие территории следует обязательно создавать. Кстати, еще в 90-х гг. прошлого века такая работа активно велась.

В настоящее время застройщики вынуждены нести большие финансовые нагрузки в виде квартир для очередников, которые они должны безвозмездно выделять муниципалитетам и других видов предоставления жилья. Такая практика неуклонно ведет к повышению его стоимости. К этому следует добавить ежегодную 12-процентную инфляционную составляющую, которая также способствует росту цен на жилплощадь.

Относительно ипотечного кредитования В. А. Яковлев отметил, что за 2004 г. было выделено 46 тыс. таких кредитов и что правительство России наметило к 2010 г. довести их количество до 1 млн. в год. По мнению министра регионального развития, с созданием «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» система ипотечного кредитования начала активно развиваться. И сейчас следует выработать механизм по созданию рынка жилья с привлечением активно растущих средств населения. Необходимо, чтобы в процессе привлечения ипотечных кредитов граждане имели надежные социальные гарантии. И государство должно принимать непосредственное участие в предоставлении таких гарантий.

Председатель НАУИР В. Н. Пономарев рассказал собравшимся на заседание о реализации его ассоциацией программы ипотечного кредитования. Совсем недавно в Вашингтоне был подписано соглашение между «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» и Ипотечной ассоциацией США  о проведении в сентябре совместного российско-американского форума по ипотечному жилищному кредитованию. Целью такого форума является привлечение средств бизнес - структур США в сферу российского ипотечного кредитования. Но без инициативы государства система ипотечного жилищного кредитования, по мнению В. Н. Пономарева, в полную силу действовать не сможет.

При создании федерального ипотечного агентства в 1996 г. предполагалось, что оно будет взаимодействовать с независимыми региональными ипотечными операторами.

Но с 1999 г. было принято решение, что НАУИР, как организатор компании по привлечению так называемых «длинных» финансовых ресурсов, будет взаимодействовать с региональной сетью агентств по ипотечному кредитованию.

В настоящее время компании региональных ипотечных операторов частично созданы в качестве открытых акционерных обществ, и готовы к работе. Сформированы и жилищные фонды по ипотечному кредитованию жилищного строительства, которые тоже включились в эту систему. Центрами же по координации ее действия являются федеральные ипотечные операторы. И от того, как будет взаимодействовать НАУИР с региональными ипотечными операторами, зависит судьба реализации программы ипотечного кредитования в России.

По мнению В. Н. Пономарева, 11 тыс. ипотечных кредитов, выданных населению в 2004 г. – крайне мало. Поэтому НАУИР следует максимально аккумулировать опыт региональных ипотечных операторов по кредитованию россиян. Кроме этого необходимо создать перечень стандартов по ипотечному кредитованию и разработать специальную программу по улучшению его эффективности.

Генеральный директор ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской республики» А. Н. Алалыкин рассказал участникам заседания о проблемах, с которыми приходится сталкиваться в своей работе региональным ипотечным операторам. В настоящий момент банки не готовы выделять в необходимой мере населению кредиты из-за множества возможных рисков. Зато ипотечные корпорации готовы заниматься таким кредитованием за счет региональных бюджетов и федеральных средств. Они также могут использовать бюджетные гарантии на выкуп закладных по ипотечным кредитам. Однако идет этот процесс сейчас крайне тяжело, из–за чего, по сведениям, имеющимся у А. Н. Алалыкина, в целом по стране у корпораций «зависло» 65 млн. руб.

В связи с этим необходимо разработать механизм, который позволит использовать бюджетные средства на выкуп гражданами жилья. К сожалению, по словам руководителя «Ипотечной корпорации Удмуртской республики», вопрос этот до сих пор не решен. Региональные операторы могли бы заниматься таким выкупом и за счет средств, имеющихся в их распоряжении. Но для этого следует на нормативном уровне установить за ними такое право, согласовав его  с НАУИР.

Генеральный директор ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования» А. М. Мейзлер отметил, что существующая сейчас система ипотечного кредитования эффективна. И по-другому построить ее  в нашей стране просто нельзя, т. к. у регионов для этого недостаточно средств. Например, «Уфимское городское агентство» в месяц выдает заявителям не более 300 кредитов.

В такой ситуации А. М. Мейзлер предложил создать для среднеобеспеченного населения, с ежемесячным доходом в 6 – 8 тыс. руб. Федеральную программу по выкупу кредитов для приобретения социального жилья. Необходимо забыть идею субсидий, поскольку обеспечить с их помощью всех желающих просто невозможно. Неработоспособна и существующая сегодня система ипотечного кредитования при выдаче кредитов населению в массовом порядке. Ее схема требует совершенствования.

По мнению генерального директора уфимского городского ипотечного агентства, необходимо создать централизованное акционерное общество, а региональные ипотечные агентства должны стать его филиалами. Это позволит решить проблему, связанную с их финансированием. Кроме того, в систему ипотечного кредитования следует включить программы по финансированию строительной деятельности.

Представитель «Волгодонского фонда жилищного кредитования» В. И. Вышинский предложил разработать механизм выдачи населению кредитов под залог строящегося жилья. До сих пор «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» не было профинансировано ни одного подобного займа. Кроме того, он предложил задействовать в развитии ипотечной системы специальный стабилизационный фонд.

Поскольку строительные организации необоснованно завышают стоимость возводимого ими жилья, по мнению  В. И. Вышинского, правительству вместе с Антимонопольным комитетом следует пересмотреть процесс формирования цен на него. Кроме этого представителям государственных структур нужно как можно больше внимания уделять применению новых строительных технологий, по которым производятся пенобетон, керамобетон и другие современные материалы.

Полномочный представитель ОАО «Ямальская ипотечная компания» А. Я. Скоморохин обратил внимание участников заседания на то, что бюджетные финансовые ресурсы, привлекаемые «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» на сегодняшний день начинают исчерпываться. В этой ситуации следует искать новых инвесторов, которые  могли бы рефинансировать эти кредиты. В частности, такой организацией мог бы стать Пенсионный фонд РФ и различные другие финансовые структуры. Кроме того, существующее законодательство не предусматривает депозитарное хранение закладных по ипотечным кредитам. Такое положение вещей в ближайшее время может застопорить развитие системы ипотечного кредитования. Вот почему представителям соответствующих ведомств следует разработать конкретные предложения по созданию условий для хранения таких закладных, создав для этого соответствующие стандарты.

Генеральный директор ОАО «Омское ипотечное агентство» В. Б. Компанейщиков заявил, что в конечном итоге население интересует не доступность ипотечных кредитов, а возможность приобретения с их помощью жилья. В Омске сейчас порядка 20% жителей имеют возможность получить такие кредиты. К тому же по мере роста спроса на жилье и увеличения объемов строительства, его стоимость не становится ниже.

По мнению В. Б. Компанейщикова, ипотечная система не должна превращаться в источник инвестиций для  строительных компаний. Поэтому ее следует внедрять в регионах не административными, а рыночными методами. Ипотечным агентствам следует совместными усилиями с «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» решать общие проблемы, а не перекладывать их друг на друга. К сожалению, в настоящее время формируется статичная модель ипотечного кредитования. Тогда как заниматься созданием ее концепции следует с учетом опыта работы региональных агентств по ипотечному кредитованию.

Первый заместитель генерального директора ГУП НФО «Фонд жилищного строительства Новосибирской области» А. Н. Струков коснулся проблемы вложения средств в строительство жилья. В соответствии с принятым законодательством об ипотечном кредитовании, для того, чтобы начать строительство, в Новосибирском регионе требуется 20 млн. руб. Фактически принятый закон об ипотечном кредитовании защищает инвесторов, но ведет к банкротству средних строительных компаний и тех структур, которые работают за счет инвесторов.

Заместитель генерального директора ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» А. А. Сажина заявила, что уже сейчас необходимо вносить изменения в законодательство, вступившее в силу с 2005 г., и регулирующее систему ипотечного кредитования. Поскольку эти нормы не отвечают требованиям сегодняшнего дня. Сейчас только в Московской области, в 26 районах приостановлены договоры по ипотечному кредитованию. Чтобы бороться с подобными явлениями «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» следует взаимодействовать с «Федеральной регистрационной службой». Кроме того, этому ведомству необходимо пересматривать договора ипотечного кредитования и работать напрямую с банками.

По мнению заместителя генерального директора «Ипотечной корпорации Московской области», Агентство должно оказывать и методическую поддержку участникам рынка жилья. Чтобы региональные операторы имели возможность ознакомиться с успешным опытом работы своих коллег из других территориальных образований.

По мнению представителя ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования», скорость финансирования ипотечных кредитов сейчас замедлилась, но при этом многие банки заинтересованы принять участие в Федеральной программе ипотечного кредитования. В настоящее время «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не в состоянии проверять и финансировать в полной мере поток имеющихся закладных. Множество кредитов выдано, но остается не профинансированным. В такой ситуации, по его мнению, агентству следует передать часть своих полномочий региональным структурам, существенно изменив схему кредитования. В противном случае граждане рискуют попросту не получить ожидаемых кредитов.

Директор юридического департамента ООО «ПИК Холдинг» Ф. Б. Сапронов заявил о том, что законодательство об ипотечном  кредитовании требуется существенно изменить, поскольку оно не защищает прав населения. Несут финансовые риски в процессе строительства и сами застройщики. В связи с этим членам Совета НАУИР следует разработать и принять поправки, которые позволили бы сбалансировать интересы заказчиков и строителей.

Генеральный директор ОАО «Кировская региональная ипотечная корпорация» Е. В. Орешкевич обратила внимание участников заседания на то, что ипотечная программа покрывает только областные и республиканские центры. Кредиты на постройку индивидуального жилья в сельской местности не выдаются. Это способствует миграции населения из сел, росту цен на жилье и, как следствие – увеличению сумм, выдаваемых по ипотечным кредитам. Чтобы решить эту проблему, Е. В. Орешкевич предложила выдавать кредиты на строительство жилья в пригородах, предоставляя их под его залог.

В финале заседания его участники приняли решение создать рабочую группу из представителей «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» и региональных ипотечных структур для  разработки совместной программы по улучшению эффективности системы по ипотечному кредитованию. Координатором рабочей группы был избран В. Н. Пономарев, а возглавит ее работу А. М. Мейзлер. Основные положения программы по улучшению системы ипотечного кредитования будут подготовлены к 15 мая.

Артем ЛЯЩЕНКО