Ольга Новикова (член Московской городской палаты адвокатов): Правовые вопросы оформления земли в собственность. Практика приватизации земельных участков в Москве.

Краткое описание действий для предприятий, которые желают приватизировать земельные участки,  относящиеся к их зданиям и сооружениям, приобретенным из федеральной собственности.

Правоотношения в области приватизации земельных участков, относящихся к находящимся в собственности юридических и физических лиц нежилым зданиям регулируются следующими основными нормативными актами:

1. Земельным Кодексом РФ (ст. 36 и др.)

2. Федеральным Законом РФ от 21.12.01 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества». 

3. ФЗ РФ  от 25.10.01 г. «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

4. ФЗ РФ от 02.01.00 г. «О  государственном земельном кадастре».

5. ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

6. ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю».

Постановлением Правительства РФ № 576 от 07.08.02 г. органы, принимающие решения о приватизации конкретных участков:

- если здание ранее было приватизировано (независимо от формы приватизации)  из федеральной собственности – федеральные органы власти, а именно Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом РФ либо его структурное звено, в чью компетенцию входят данные вопросы в субъектах федерации. В Москве этот орган называется Территориальное агентство по городу Москве;

- если здание было приватизировано из собственности субъекта федерации – то соответствующий орган этого уровня власти. В Москве таких случаев не было, так как предприятиям навязывается  договор длительной аренды;

- если здание было приватизировано из муниципальной собственности – то решение принимается муниципальным органом власти (допустим администрацией города).

Для получения права собственности на земельный участок заинтересованному предприятию необходимо:

1.              Зарегистрировать  право собственности предприятия  на здания и сооружения.

                 2.     Привести в порядок документы о правах на землю (произвести межевание, кадастровый учет и т.д.), получить кадастровый план. Без кадастрового плана заявка на приватизацию в Агентстве по управлению федеральным имуществом РФ удовлетворена не будет.

                3.     Подготовить заверенные нотариально копии уставных документов,  которые также должны быть в полном порядке.

                 4.     Иметь бухгалтерский баланс за истекший налоговый период.

                 5.     Обратиться с соответствующей заявкой (по разработанной форме) в   Территориальное агентство по городу Москве, приложив все необходимые вышеперечисленные документы, а также документ-основание предоставления земельного участка (распорядительный акт, договор аренды, декларацию о факте использования земельного участка).

                6.     После получения распоряжения о приватизации земельного участка заключить договор купли-продажи с Российским фондом федерального имущества.

                  7.     Оплатить цену земельного участка, получить акт приемки-передачи имущества.

                   Совместно с представителем РФФИ обратиться в Мосрегистрацию с заявлением о прекращении права государственной собственности и о регистрации права предприятия на приватизированный участок.

                   9.     В случае незаконных действий государственных органов и должностных лиц  обжаловать их в суд.

Практика защиты интересов предприятий по вопросам, связанным с приватизаций земельных участков, в Москве.

Известно, что   по вопросам приватизации  земельных участков   Правительство Москвы проводит политику, противоречащую федеральной. Оно не принимает решения о приватизации земельных участков, относящихся к его компетенции. Реально воспользоваться правом приватизации земельных участков под принадлежащими зданиями и сооружениями, о котором говориться в ст. 36 Земельного Кодекса РФ, могут предприятия, которые когда-то прибрели свою недвижимость у федеральных органов власти.

Таких предприятий по Москве более 400. Однако  зарегистрировать право на земельный участок смогли не более 7, поскольку Правительство Москвы почти каждому из них в этом препятствовало, в связи с чем им пришлось защищать свои права в арбитражном суде.

Благодаря этим предприятиям  сформирована положительная судебная практика, которая реально может помочь другим  и ускорить ход приватизации земельных участков производственного назначения в Москве. Эти примеры  я и хочу изложить, что называется, из первых уст, как непосредственный участник событий.

Самым первым предприятием в Москве, приватизировавшим землю под принадлежащими ему зданиями и сооружениями было ООО «Солид-Кама», расположенное на Хорошевском шоссе.

            Поскольку его здания ранее относились к федеральной собственности (бывшее военное имущество), решение о приватизации земельного участка в апреле 2003 года принял федеральный орган в лице  Территориального Агентства Минимущества РФ по  городу Москве.

После этого незамедлительно последовал гнев московских властей и не совсем порядочные меры борьбы с таким смелым предприятием.

            Правительство Москвы, полагая, что федеральные власти превысили свою компетенцию, и что в Москве только оно как субъект федерации вправе распоряжаться столичными землями, обжаловало  распоряжение о приватизации земли «Солид-Камой»  в арбитражный суд.  Иск был подписан лично г-ном Лужковым. В средствах массовой информации это распоряжение оценивалось как незаконное, и высшими должностными лицами Московского Правительства  была дана крайне негативная оценка возможности приватизации земель в Москве.

Дело рассматривалось более года, переходя из одной инстанции в другую, и, в конечном итоге,  суд признал за федеральными органами власти право принимать решения о приватизации земельных участков в Москве,  если они ранее принимали решение о приватизации государственного предприятия вместе с его недвижимым имуществом.

Однако этим дело не  закончилось.

Еще в июне 2003 года предприятие, выплатив полную сумму за свой земельный участок, обратилось  в Мосрегистрацию для регистрации его права собственности. Были представлены все необходимые документы, которые требуются по закону, в том числе и кадастровый план, изготовленный Москомземом несколькими месяцами ранее.

Мосрегистрация, явно выполняя заказ «сверху», и  желая найти благовидный предлог для отказа в регистрации,  договорилась  с Москомземом, и  по   его письму, не уведомив предприятие, отослала кадастровый план земельного участка в Москомзем, по причине якобы выявленной в нем технической ошибки. Эта ошибка, по мнению Мосрегистрации, не позволяла точно идентифицировать земельный участок как объект сделки, в связи с чем регистрация права собственности была не возможна.

«Солид-Кама», полагая, что этими  действиями Москомзем и Мосрегистрация грубо нарушило ее экономические права и законы «О  государственном земельном кадастре» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», добилась по суду признания этих действий незаконными.

Поскольку предприятие было абсолютно право,  ответчикам не помогло даже обжалование этих судебных постановлений в кассацию – в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Из этого примера мы видим, что только судебная власть   может  быть  гарантом законности и воспрепятствовать административному произволу.

Кроме этого дела, интересен и опыт бывшей типографии Госстроя СССР - ООО «Типография «ПЭМ». Оно также было  ранее приватизировано из федеральной собственности, в связи с чем решение о приватизации земельного участка приняло Территориальное агентство Минимущества РФ по городу Москве. Правительство Москвы обжаловало это решение и проиграло дело во всех судебных инстанциях, включая кассационную. После этого типография зарегистрировала право собственности на свой земельный участок.

Увенчались победой и усилия по защите своих прав и другого предприятия - Акционерного общества «Экос». Оно приватизировало относящийся к его объектам недвжимости земельный участок в конце 2003 года и аналогично «Солид-Каме» было вынуждено обратиться в суд с иском  на незаконные действия Мосрегистрации, связанные с  отказом в регистрации его права собственности на землю.

В настоящее время многие предприятия, желающие приобрести в собственность земельный участок, сталкиваются с проблемой отказа Москомзема выдавать им кадастровые планы земельных участков, которые необходимы для принятия решения о приватизации федеральными органами. Такие отказы также следует обжаловать в суд. Положительная  для предприятий судебная практика сформирована и по этой категории дел.

Из приведенных примеров понятно, что предприятия вынуждены бороться за свои права. Однако если мы сравним  затраты, связанные с приобретением права аренды и размером  самой арендной платы, с выкупными ценами, по которым рассчитывают стоимость приватизируемого участка (а по Москве это 30-кратная ставка земельного налога за единицу площади), то станет очевидно, что выкупать землю  и становиться полноправными ее хозяевами все же выгодно.  А главное состоит в том, что уже есть реальные механизмы реализации своих прав.

             Интересен и вопрос о правомерности взимания с предприятий, находящихся в Москве, именно 30-кратной ставки земельного налога. Если буквально толковать норму закона, определяющую цену земли (ст. 2 Закона «О введении в действий Земельного Кодекса РФ») то, по моему мнению, федеральным  органам при определении выкупной цены единицы площади следует  все же пользоваться 5-кратной ставкой земельного  налога. Однако соответствующей судебных прецедентов в Москве еще не было. К сожалению, для тех предприятий, о которых я упоминала, по данной категории дел истек срок исковой давности. Мне как практикующему юристу было бы интересно через суд доказать свое мнение, отстояв право находящегося в Москве предприятия выкупить  участок именно из расчета 5-кратной ставки земельного налога.

            Кроме того, исчисление ставок земельного налога также претерпели изменения.

24.11.2004 г. Московской городской Думой был принят закон города Москвы № 74 «О земельном налоге», согласно которому налоговые ставки устанавливаются в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость каждого участка определена Приложением № 1 к постановлению Правительства Москвы от 03.06.03 № 417-ПП и зависит от местоположения предприятия и функционального использования земель.

 Подытоживая изложенное, хочу пожелать всем предприятиям, имеющим право на выкуп земельного участка, успешно им воспользоваться.