Эти несносные пятиэтажки

Наделавшая в свое время немало переполоха среди москвичей, а потом, по мнению многих, тихо почившая в бозе городская программа реконструкции пятиэтажек так называемых несносимых серий вновь дала о себе знать.

Именно ее столица представила на недавно проходившей в "Крокусе" федеральной выставке "Госзаказ" -2007.

Торопиться не надо

"Вот что такое по-настоящему новый подход к госзаказу, - удивлялись у московского стенда глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев и зам. министра торговли и экономического развития РФ Андрей Шаронов. - В разработку проектов кварталов, идущих под перестройку, город вложил 20 миллионов рублей, а в бюджет от инвесторов, выигравших право на застройку в них, поступит 2,5 миллиарда рублей, да еще 1,9 миллиарда по итогам торгов в первом полугодии этого года".

Причем тут, спрашивается, госзаказ? Оказывается, именно с его помощью столичные власти решили реанимировать затормозившую программу. Сначала на деньги города, на те самые 20 миллионов рублей, заказали проектную документацию, а теперь опять же на городские средства собираются начать и саму реконструкцию, как минимум на территории двух первых столичных кварталов - Бутырского-78 Северо-Восточного округа и Гальяново 1,2 Восточного округа. Уже в этом году разработка проектной документации на них должна быть завершена с тем, чтобы в начале будущего года строители вышли на площадки. Еще четыре квартала по горзаказу добавятся в будущем году: Богородский, 8 б, Люблино А, Северное Измайлово, 80, и Бабушкинский, 10. "Так что можно смело сказать, что бумажный этап программы реконструкции районов существующей жилой застройки остался позади, - заявил корреспонденту "РГ" руководитель ГУП "Управление экспериментальной застройки" Владимир Хайкин. - Совсем скоро жители столицы увидят, как она становится реальностью".

Чтобы напомнить о масштабах предстоящей работы, сравним лишь две цифры. Если за десять последних лет столица (заметим - первая в России) снесет 6 миллионов квадратов обветшавших домов так называемых первых индустриальных серий, то на предстоящее десятилетие правительство Москвы намерено реконструировать 18, 5 миллиона квадратных метров пятиэтажек несносимых серий. Программу приняли в 2004 году. Из 1500 кварталов, на которые поделили все московское жилье, в нее вошел каждый третий. Но за прошедшие два с лишним годом на аукционы выставили лишь 11, а затем торги приостановил своим решением мэр. Хотя не кто иной, как сам Юрий Лужков, подчеркивал не раз: "Пятиэтажки давным-давно нуждаются в ремонте и реконструкции, как и некоторые девяти- и двенадцатиэтажки. Если не заняться решением этой проблемы немедленно, то количество домов, требующих реконструкции, будет расти как лавина. Удержать ее будет все труднее, и тогда останется одно: сносить, как сносит Москва, сейчас "хрущобы", иначе жилье станет опасным для людей".

Пауза же потребовалась властям потому, что всего лишь подступы к этой грандиозной работе выявили массу пробелов как с правовой стороны, так и с экономической. Поэтому чтобы на корню не скомпрометировать хорошее дело, решили действовать по итальянской пословице, которая гласит: торопиться не надо.

На чьей стороне москвичи?

Как ни странно, но первыми взбунтовались против программы ...жители. Они верили в то, что, как и обещают власти, после реконструкции их районы будут удобнее и комфортабельнее, а квартиры - просторнее и теплее. Но категорически не хотели верить в другое: что и жить там будут они же, а не новые русские. Большая часть москвичей ни на минуту не сомневалась в том, что им уготована ссылка в районы-новостройки вроде Кожухова и Южное Бутово. После того как мэр сначала издал распоряжение, а затем гордума узаконила право переселенцев остаться не только в своем округе, но и районе, эти разговоры затихли.

Впрочем, чтобы москвичи стали настоящими союзниками программы, Юрий Лужков сделал еще один шаг: издал распоряжение об обязательных публичных слушаниях, на которые должен выноситься проект реконструкции каждого квартала. Что это значит? "Раньше жителей лишь информировали о том, что власть планирует в районе их проживания, - рассказывает Владимир Хайкин. - Теперь же проект разрабатывается фактически с их участием, а приступают к его реализации лишь после того, как именно жители дадут ему свое "добро". И если вдруг они потребуют кардинально переделать даже однажды уже одобренный проект, как это было на повторных слушаниях в микрорайоне Перово-21-22, что в Восточном округе, то ничего не попишешь - придется переделывать.

Ломать или строить?

Другой вопрос, который был и остается самым волнующим для москвичей, попавших в перестраиваемые кварталы, что ждет их? Реконструкция дома без отселения или с отселением? Когда программа рождалась, московские власти были воодушевлены примером Берлина, санировавшего за каких-то два года весь свой жилой фонд в восточной части города, возведенный во времена железного занавеса без отселения обитателей. Первые же собственные попытки - вроде реконструкции дома по улице маршала Жукова, 16, когда жители пятого этажа вместо потолка месяцами смотрели в звездное небо, остудили намерения у чиновников и вызвали лютое неприятие такой реконструкции у москвичей. "То, что немцу хорошо, русскому смерть, - объясняла причину в такой перемене настроения, например, префект Северо-Восточного округа Ирина Рабер. - У них же совсем другая технология. Надо трубу заменить, они выпиливают кусок стены, пескоструем ее чистят, затем заливают химическим составом - труба становится вечной. Затем стену ставят на место. На ремонт целого подъезда таким образом идут считанные часы. А у нас старый стояк вытаскивают, потом новый затаскивают, варят... В лучшем случае на это надо недели две. Ни у кого не хватает на это терпения".

Поэтому большая часть реконструкции по-московски в наши дни выглядит все по тому же принципу: старый дом ломаем и строим на его месте новый. Впрочем, после того как на право остаться в обжитом районе никто не стал посягать, жители тоже перестали цепляться даже за свои квартиры с евроремонтом в пятиэтажках. Здравый смысл подсказывает: новый дом - он и есть новый. Планировка в нем совсем другая - кухни-столовые, коридоры-прихожие, лоджии вместо балконов в самой обычной панельке разве сравнишь даже со сталинкой?

Впрочем, немецкий опыт москвичам все же покоя не дает. Недавно с инициативой реконструировать, именно реконструировать без отселения обитателей пяти домов по улице Юных Ленинцев, 54, корп.2, дома 56, 58, 60, 64, выступила префектура Юго-Восточного округа. Поддержать ее взялся департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, специалисты которого заверили корреспондента "РГ", что прежний неудачный опыт в городе ими изучен и они знают, как его избежать. Мэр им такой шанс дал, издал распоряжение об эксперименте в рамках сотрудничества Москва-Берлин. Будет удачным - значит, и ему найдется место в этой масштабной программе.

За чей счет новая жизнь?

Но ясно одно: программа встанет на конвейер - иначе такие масштабы не потянуть, только если она будет интересна инвестору. В общем, условие сносить и строить и было со стороны московских властей уступкой именно инвесторам, так как прибыль от надстройки пятиэтажек на два-три этажа, чтобы можно было хоть как-то окупить вложенные средства, оказалась слишком мизерной. НПП "Тема", реконструировавшее один из первых блочных домов на Химкинском бульваре на юго- западе Москвы, знает об этом по собственному опыту: его "навар" составил два процента.

Поэтому город сейчас делает все, чтобы создать еще более привлекательные условия для людей с деньгами, которые могли бы подключиться к этой программе. Именно для них выставляются на торги наиболее выгодные кварталы - те, где коэффициент выхода жилой площади не менее двух, а общей площади - и трех. Те же, где выход получается меньше, идут под госзаказ. Вкладывая свои деньги, город тоже не проигрывает, так как все "лишние квартиры" - те, что остаются после расселения жителей сносимых или реконструируемых домов, он получает под социальные программы - для очередников, молодых семей и т. д. Какой квартал куда пустить, решает в ходе тщательнейшего анализа департамент экономической политики. В частности, из 60 кварталов, предназначенных под реконструкцию в течение 2007-2009 годов, в этом на торги будут выставлены 20. Иногда приходится пересчитывать не раз и не два. Например, после того как посадили 42-этажную высотку в Академический квартал С, казалось бы, невозможно усомниться в его рентабельности. Но когда посчитали, сколько энергосетей на такой гигант надо тянуть, вышло, что инвестор останется в прогаре. Теперь ищут новый способ, как убыточный проект сделать рентабельным...

Впрочем, и полностью "готовый продукт" новой программы, первый реконструированный квартал Волхонка- ЗИЛ, уже не за горами. Увидеть, каким он стал, москвичи смогут уже через ближайшие года полтора-два.