Возможно ли двигаться без недвижимости?

Заседание Правительства Москвы 22 ноября 2005 г.

Первый вопрос, вынесенный на обсуждение – проект постановления                        «О применении методов массовой оценки стоимости недвижимого имущества при принятии управленческих решений в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы и расположенных в городе Москве».

Заседание Правительства вёл первый заместитель мэра  Москвы Владимир Ресин.

С основными сообщениями по теме повестки дня выступили:

            –  министр Правительства Москвы, руководитель Департамента имущества города Москвы       Владимир Силкин;

– проректор по научной работе Финансовой академии при Правительстве Российской                Федерации Марина Федотова.

            В докладах было отмечено, что недвижимость является одной из основных составляющих доходной части бюджета города. Это немаловажно, т.к. именно из доходной части город решает многие социальные проблемы населения.

            Вопрос распоряжения недвижимостью города напрямую увязан с её рыночной стоимостью, как для продажи, так и для сдачи в аренду.

            Докладчиками обращено внимание на то, что в последние годы в Москве эта стоимость неуклонно растёт. Однако, информация о ценности недвижимости формируется непосредственно перед выставлением её на торги или сдачи арендатору. Такое положение дел не даёт возможности городу планировать доходную политику от данной сферы деятельности на перспективу.

            В выступлениях докладчиков было указано на то, что для оценки недвижимости, как и иного имущества, по закону, необходимо всякий раз привлекать независимого оценщика. Это тормозит процесс самой сделки и вызывает у населения целый ряд нареканий и кривотолков относительно справедливости оценки недвижимости.

            Разработчиками проекта была предложена универсифицированная Концепция применения массовой оценки стоимости недвижимого имущества, под которой понимается «систематизированный способ получения оценок рыночных стоимостных показателей групп объектов недвижимости с использованием методов статистической обработки информации на основе сравнительного анализа большого количества аналогов, имеющих общие объективно измеряемые ценообразующие факторы».

            Новая Концепция разработана в целях упорядочения и возможностей прогнозирования потребностей рынка недвижимости в объектах, предназначаемых продажи или сдачи внаём.

            Это одинаково важно для города и для тех, кто хочет приобрести (взять в аренду) тот или иной объект недвижимости города. Концепция массовой оценки даёт возможность получить устойчивые ориентиры для перспективного планирования стратегии каждого участника сделки.

            По словам разработчиков предлагаемой Концепции, суть её сводится к тому, что надо заранее определиться в стоимости объектов недвижимости города, задолго до того, как они могут быть выставлены на торги или предложены к передаче в аренду. Такой подход даст рычаги стратегического манипулирования и планирования доходов городу.

            Для осуществления этой задачи, прежде всего,  должен быть сформирован перечень объектов оценки на основании Единого реестра собственности столицы.

            Затем необходимо классифицировать объекты оценки:

–         объекты административного (офисного) назначения;

–         объекты торгового назначения;

–         объекты производственно-складского назначения;

–         другие классы, рыночная стоимость которых будет определяться индивидуально.

Далее предстоит определить перечень факторов, которые будут взяты за основу при определении стоимости объекта недвижимости. После чего объекты группируются на основе сходства по определяющим факторам оценки.

Но прежде, чем производить необходимые расчёты, осуществляется сбор сведений о рынке недвижимости, достаточных для определения стоимости объекта.

Определена и формула последующего перерасчёта с поправкой на текущую календарную дату, отличную от даты проведения оценки.

Во всём этом предполагается, что большую роль будут играть статистические данные постоянного мониторинга рынка недвижимости и сравнительный анализ. При этом запрограммированы специальные формулы для учёта погрешностей и среднеквадратичных ошибок оценки

Предложено также производить расчёт стоимости каждого объекта будет путём умножения удельного показателя стоимости объекта оценки на его площадь.

Вынесенный на рассмотрение Правительства Москвы проект Концепции массовой оценки, по словам его разработчиков, позволит внедрить единство методического обеспечения в этом вопросе, сбалансировать интересы города и участников рынка нежилой недвижимости, привести зависимость арендной платы в соответствие с оценкой стоимости объекта недвижимости, обеспечить прозрачность и доступность информации и главное – автоматизировать сам процесс оценки объектов недвижимости.

В дальнейшем, по мнению разработчиков, предлагаемая Концепция позволит:

–    определить активы города в доходной части бюджета;

–         сократить время и расходы на оценку объектов недвижимости;

–         обеспечить открытость и обоснованность самой оценки и системы её определения;

–         прогнозировать составляющие развития рынка недвижимости.

В ходе прошедшего обсуждения проекта, подготовленного для рассмотрения членами  Правительства Москвы, были высказаны в основном положительные оценки.

Председательствующий на заседании первый заместитель мэра Владимир Ресин отметил, что при подготовке документа была «проведена большая и очень серьёзная работа, и надо скорей переходить от Концепции к действиям».

Он предложил поддержать и принять предлагаемую Концепцию применения методов массовой оценки недвижимого имущества в городе Москве и соответствующее постановление Правительства.

Контроль за выполнением постановления возложен на первого заместителя мэра Москвы Юрия Росляка.

О результатах выполнения постановления решено доложить мэру в 1-ом квартале 20056 года.

                          Редактор-обозреватель портала «I-STROY.RU» Юрий Шевченко.