"Темные" пятна жилищного кодекса

Между тем существенная часть законодателей и представителей деловых кругов рынка недвижимости столицы очень надеется, что ЖК не пройдет все три чтения (два из них при успешном ходе дела состоятся осенью). И к моменту окончательного принятия кодекс претерпит существенные изменения. Об этом говорили участники Международного ипотечного клуба, очередное  заседание которого состоялось на прошлой неделе и было посвящено обсуждению нового законопроекта.

Депутат Московской городской Думы, председатель Комиссии по жилищной политике Галина Хованская отметила, что в ЖК впервые появляется понятие "малоимущий гражданин", представитель категории, которая и будет иметь право на бесплатное получение жилья. Сейчас  жилье предоставляется тем, кто имеет жилплощадь меньше социальной нормы, при этом доходы и наличие имущества очередника во внимание не принимаются. С принятием ЖК два этих момента будут иметь существенное значение. К слову, под имуществом понимается не весь домашний скарб, а только то, что подлежит регистрации.

Так вот, по статистике Госстроя, после введения этого положения из 4,4 млн. всех российских очередников только 2,4 млн. смогут получить квартиры. А что будет с остальными, кодекс не уточняет. Это, по мнению Галины Хованской, основной недостаток ЖК. Фактически, очередники вынуждены будут добровольно уйти из этой очереди и обратиться за ипотечным кредитом. Однако есть категории граждан, которым жилье должно быть предоставлено без оговорок. Хованская привела в пример больных с открытой формой туберкулеза. Они не могут продолжать жить в коммуналках, потому что подвергают опасности соседей.

Сам документ вообще отличается большим количеством законодательных упущений. В нем, отмечали участники встречи, нет ни слова о приватизации жилья и условиях коммерческого найма. Хотя развитие жилищного найма - огромное направление в новой жилищной политике государства. Судьба ЖСК - это еще одно из "темных" пятен в новом законопроекте. Сейчас там изложен текст закона о товариществах собственников жилья. "Предполагается, что все работающие ЖСК должны будут перерегистрироваться в товарищества собственников жилья. Но переход в разряд ТСЖ означает, что кооперативы автоматически потеряют льготы, которые предусмотрены для ЖСК", - полагает депутат Госдумы Оксана Дмитриева.

ЖК захламлен нормами специальных законов, говорят участники рынка. В нем подробно перечислены списки документов для получения разрешения на перепланировку квартиры, на перевод жилого помещения в нежилое и наоборот. Оксана Дмитриева считает, что гораздо важнее было бы прописать ограничения на дальнейшее использование в жилых домах помещений, ставших нежилыми: "Мне доводилось видеть, как люди устраивают там грядки и разводят овощи".

Зато новый ЖК отменяет понятие ордера. Это официально признанный атавизм. Кстати, уточняет кодекс и то, что право пользования жилым помещением и факт постоянной регистрации - это разные вещи. Кодекс не отменяет квартирные обмены, но допустимы они будут только для жилья социального найма. Приватизированную квартиру на ту, что является муниципальной собственностью (и наоборот), обменять будет нельзя. Против этих положений никто не возражал. Хотя сам ЖК участники круглого стола и называли бессистемным. 

"В ЖК нет ни слова об ипотеке, - заявил Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY. - Но ведь сегодня эта тема должна проходить красной нитью в таком основополагающем документе". Действительно, об ипотеке как таковой там почти не сказано, есть, правда, статья о выселении заемщиков, не расплатившихся по ипотечным кредитам. Но, по словам Оксаны Дмитриевой, и она не продумана. Предполагается, что неплательщики выселяются во временный фонд, и непонятна их дальнейшая судьба. Проект подразумевает, что после расплаты  по всем долгам у них должно хватить средств на покупку более дешевого жилья,  что очень сомнительно. Хотя банкиры появления этой, раз и навсегда законодательно закрепленной нормы по выселению неплательщиков, ждали особенно, потому что она снизила бы риски кредиторов, а значит, и проценты по кредиту. 

"Складывается ощущение, что ЖК нужен лишь для того, чтобы обеспечить жильем те самые 2,4 млн. человек, а остальные вынуждены будут решать проблему собственными силами", - высказался один из участников круглого стола. Надо понимать, что решить проблему эти остальные смогут с помощью ипотеки. Правда, тогда возникает опасность, что сбудутся прогнозы аналитика рынка недвижимости Олега Репченко. Г-н Репченко считает, что чрезмерное развитие ипотеки способно вызвать кризисную ситуацию на рынке недвижимости. Через 3-5 лет возрастет процент тех, кто не сможет выплачивать взятые кредиты. Тогда на рынок будет выброшена масса квартир.

Кто-то из выступавших на встрече предложил уничтожить существующий законопроект, начав все с чистого листа. Здраво: и не такие ценности утрачивали. Ведь сжег же Гоголь второй том "Мертвых душ". Хотя для российского общества это, возможно, представляло больший раритет, чем ЖК в новой редакции.