Краткий словарь терминов по ипотеке

Андеррайтинг -- оценка платеже- и кредитоспособности заемщика.

Аннуитетный платеж -- ежемесячные перечисления по кредитным обязательствам заемщиком, рассчитываемые по формуле аннуитета.

Американская модель ипотеки -- так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.

Закладная -- именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке

Ипотека -- разновидность имущественного залога, при котором объект залога, как правило, остается во владении залогодателя.

Ипотечный кредит -- это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.

Ипотечное покрытие -- права требований по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) -- долговые ценные бумаги эмитента, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам.

Ипотечный сертификат участия -- ценная бумага, предоставляющая их держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов.

Реестр покрытия -- утвержденный, согласно определенным стандартам и положениям перечень, являющийся обеспечением ипотечных ценных бумаг.

Секьюритизация -- выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

Система ипотечного кредитования -- совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

Обращение взыскания -- процедура передачи кредитору прав собственности на заложенное имущество.

Немецкая модель ипотеки -- модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой.

***

Asset Backed Securities (ABS) -- представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов. Ипотечные Ценные Бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (Mortgage-Backed Securities), являются частным случаем ABS.

Adjustable-Rate Mortgage (ARM) -- бумаги с плавающей купонной ставкой, уровень которой привязывается к определенному индексу (ставка либор, ставка по государственным облигациям и пр.).

Collaterized Bond Obligation (CBO) -- один из видов секьюритизации, состоящей в эмиссии структурированных ценных бумаг, обеспечением которых является портфель корпоративных облигаций.

Collateralized Mortgage Obligations (CMO) -- производные ипотечные облигации, образованные на основе переводных ценных бумаг и обеспеченные другими ипотечными ценными бумагами и деривативами.

Callable Step-up Notes -- облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) -- отношение чистого дохода от объектов коммерческой недвижимости за определенный период к сумме стоимости обслуживания кредита за тот же период. Большой DSCR характеризует более высокое качество обеспечения.

Confirming Mortgages -- квалифицированные кредиты, являющиеся обеспечением агентских переводных бумаг (agency pass-throughs), гарантированные агентствами "Джинни Мэй", "Фэнни Мэй" и "Фредди Мак".

Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) -- ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью (частный случай MBS).

Financial Assurance Company -- специализированные страховые компании, предоставляющие дополнительные гарантии и страховки кредитору.

Federal Housing Administration (FHA) -- федеральная жилищная администрация, осуществляющая в США страхование предмета залога при выдаче ипотечного кредита наравне с другими специализированными организациями: администрацией сельскохозяйственного жилищного строительства (Farmer Home Administration, FmHA) и администрацией ветеранов (Veterans Administration, VA).

Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) -- Федеральная национальная ипотечная ассоциация США

Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) -- Федеральная жилищная ипотечная корпорация США

Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) -- Правительственная национальная ипотечная ассоциация США

Loan-to-value ratio (LTV) -- отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде

Mortgage Insurance -- специальная страховка, которая в случае, если выручка от продажи объекта залога будет недостаточна для погашения кредита, возместит кредитору разницу. Данная страховка требуется кредитору, если размер кредита больше определенной доли оцененной стоимости залога.

Mortgage-Backed Securities (MBS) -- ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов.

Nonconfirming loans -- неквалифицированные кредиты, которые секьюритизируются в переводные бумаги частных компаний, называемые договорными, или частными переводными бумагами (conventional/private label pass-throughs). Договорные бумаги выпускаются ссудосберегательными ассоциациями, коммерческими банками и частными кондуитами (последние выполняют роль специализированных институтов вторичного рынка для неквалифицированных кредитов).

Overcollaterization -- избыточное покрытие, возникающее когда стоимость секьюритизированных активов превышает номинальную стоимость эмитированных ценных бумаг. Степень избыточности определяется возможными потерями стоимости активов и размером транзакционных издержек в случае их реализации

Prepayment Benchmark -- шкала досрочного погашения

Payment-to-income ratio (PTI) -- отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика  Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность

Structured Notes -- различные виды так называемых структурированных облигаций, купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязаны к определенному индексу

Special Purpose Vehicle (SPV) -- юридически несвязанная с организатором секьюритизации компания, на баланс которой передаются секьюритизируемые активы: права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости.

Public Securities Association (PSA) -- информационное агентство по ценным бумагам США.

Pfandbriefe (пфандбриф) -- облигации, выпускаемые немецкими ипотечными банками для финансирования операций с недвижимостью. Они представляют собой разновидность корпоративных облигаций.

Payment Interruption Insurance -- страховка непрерывности процентных платежей. В случае дефолта по ипотечному кредиту из пула обеспечения, страховщик начинает вместо заемщика выплачивать процентную часть вплоть до реализации залога.

Title Search Insurance -- страховка, которая гарантирует, что объект залога не заложен в каких других сделках.