Ипотека. Что должен знать заемщик

С каждым годом доходы большинства россиян увеличиваются. Причем видно это не только из официальных источников и статистических сводок. Мы наблюдаем повышенный спрос на услуги различных кредитных организаций. И все более востребованными становятся кредиты на приобретение жилья.

Институт ипотеки развивается семимильными шагами. Даже самые осторожные эксперты полагают, что в 2007 году рынок ипотечного кредитования увеличится еще в несколько раз. Еще одной причиной постоянно растущей популярности ипотечных кредитов стала невозможность "угнаться" за ценами на жилье. Одна знакомая пара два года пыталась решить жилищный вопрос без привлечения кредитных средств. Однако, буквально за несколько дней до того, как требуемая на скромную квартиру сумма скапливалась, ситуация на рынке жилья в очередной раз менялась и намеченное приобретение откладывалось до лучших времен. Ждать падения или хотя бы стагнации цен на рынке недвижимости оказывается бесперспективно, особенно если вы вынуждены периодически отдавать значительную часть зарплаты за аренду по сути чужой квартиры где-нибудь в спальном районе города. Ту же сумму можно выплачивать в виде ежемесячных взносов по ипотечному кредиту, но при этом уже за собственную квартиру.

Выбираем рынок

Для начала определитесь, что же вам все-таки нужно. Можно взять кредит на приобретение недвижимости на первичном или вторичном рынке жилья, на покупку своего собственного домика или его строительство. Пока вне конкуренции квартиры, на них приходится до 90% всех ипотечных сделок, а кредитование домов только набирает силу. Зачастую не просто сделать выбор между первичным и вторичным рынком. С одной стороны, приобретая недвижимость в новостройке, вы получаете новую квартиру со 100% гарантией от гнилых деревянных перекрытий, прорыва ржавых труб и других "сюрпризов". С другой стороны, вступление в права собственности может затянуться, а в худшем случае и вообще не состояться. Банки учитывают возрастающие риски и, как правило, устанавливают повышенную процентную ставку на период, пока заемщик не станет законным собственником приобретенной недвижимости.

К тому же банки беспокоятся о юридической чистоте отношений покупателей квартир и застройщиков. "Основным препятствием, мешающим развитию ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости, является нежелание застройщиков следовать закону "Об участии в долевом строительстве".

По сути, закон, призванный регулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан, не действует. Его несовершенство позволяет снять с застройщиков ответственность, возникающую в случае невыполнения обязательств", - говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов. По его словам, несмотря на то, что депутаты Госдумы приняли поправки к закону, строители продолжают работать в основном по выгодной для себя вексельной схеме, которая не устраивает банки. Именно в силу большой ненадежности подобных схем Национальная ипотечная компания сотрудничает с застройщиками, работающими по договору инвестирования или по договору долевого участия в строительстве. Такой подход сводит риски клиентов банка к минимуму.

Оцениваем возможности банка

Для того чтобы отношения с кредитной организацией оказались взаимовыгодными, необходимо реально оценить свои возможности и максимально четко сформулировать собственные цели. Обзванивать всевозможные службы помощи - напрасная трата времени. Вы получите только общую информацию - сколько, на какой срок и под какой процент. Но для принятия окончательного решения этих показателей недостаточно. Позвонив напрямую в специализированный банк, вы получите массу дополнительной информации, это позволит сделать выбор более осознанно.

В Национальной ипотечной компании советуют обратить внимание на следующие важные моменты: примут ли во внимание не только официальную зарплату, указанную в справке с места работы, но и другие способы получения дохода. Это могут быть проценты по банковским депозитам и ценным бумагам, доходы в виде страховых выплат, доход от сдачи в аренду принадлежащего Вам движимого и недвижимого имущества. Готов ли банк рассмотреть ваш совокупный семейный доход, ведь тогда сумма кредита может быть значительно увеличена. При необходимости выясните, существует ли возможность учета неофициальных, так называемых "серых" доходов, есть ли ограничения по выбору квартиры или риэлторской компании, нужно ли поручительство третьих лиц.

Рассматривая ваше заявление на кредит, банк исходит из того, что на погашение кредита ежемесячно он не может изымать более 60% ваших ежемесячных доходов. Поэтому если ваша зарплата составляет $800, вы можете рассчитывать на небольшой кредит в размере $ 35 000.

Считаем дополнительные расходы

Следует помнить и о дополнительных расходах. На этапе запроса о предоставлении кредита вносится незначительный платеж за рассмотрение кредитной заявки. После вынесения банком положительного решения, нужно будет оплатить услуги оценки приобретаемой недвижимости, страховку - страхование не только имущества, но и жизни и здоровья заемщика. Если наступит непредвиденный случай, все расходы по погашению кредита должна будет взять на себя страховая компания. Ежегодные страховые выплаты составляют примерно 1%-1,5% остаточной суммы долга перед банком. На заключительном этапе оплачивается подготовка пакета документов для проведения сделки.

И не забудьте, что 10% стоимости квартиры (первоначальный взнос) лучше накопить. Использовать для этих целей кредит, взятый в другом или в этом же банке можно, но не желательно. Вот что по этому поводу говорит президент Национальной ипотечной компании Сергей Постнов: "Взнос, совершенный за счет собственных средств, свидетельствует как о платежеспособности клиента, так о его возможностях накапливать средства. Кроме того, вложив свои "ресурсы" в квартиру, заемщик будет более ответственно относиться к погашению кредита".

Впрочем, если доходы позволяют выплачивать потребительский кредит параллельно с ипотечным, никаких препятствий возникнуть не должно. Так, на квартиру стоимостью $100 000 Национальная ипотечная компания готова ссудить $90 000. Ежемесячный платеж по такому кредиту составит порядка $1375. Соответственно ваш совокупный семейный доход должен быть не ниже $ 2500.

По мере улучшения финансового состояния у заемщика может возникнуть желание частично или полностью погасить кредит. Помнить об этом нужно еще во время подписания кредитного договора. Обратите внимание на тот факт, что в некоторых банках действует мораторий на досрочное погашение, т.е. не все кредитные организации готовы впоследствии пойти навстречу клиенту. В Национальной ипотечной компании предусмотрена возможность досрочного погашения кредита по истечении шести месяцев, при этом не нужно оплачивать какие-либо дополнительные комиссии.

Действительно, за последний год банки значительно облегчили россиянам дорогу к ипотечным займам, сделав требования, предъявляемые к заемщикам, более либеральными. В то же время сами россияне стали зарабатывать больше, увеличивая тем самым свои шансы на получение кредита и его комфортное погашение в дальнейшем.