На ипотечном рынке России началась серьёзная борьба за будущие доходы. Если самих кредитов на покупку жилья выдаётся с каждым месяцем всё больше (в основном в регионах), то "второй этаж" этого рынка ещё не сформирован.

Речь идёт о возможности выпускать ипотечные ценные бумаги, в основном - облигации, обеспеченные пулом закладных на выданные кредиты. Выпуск таких облигаций должен позволить банкам рефинансировать (вернуть) вложенные в кредиты деньги, а портфельным инвесторам - получить ещё один тип бумаг с крайне высокой надёжностью.

Проблема в том, что Государственная Дума никак не может принять закон об ипотечных ценных бумагах, а без него их выпускать нельзя.

К настоящему моменту в профильных комитетах Думы согласованы практически все параметры предложений, которые будут выноситься на пленарное заседание Думы в начале июня. Спорным остаётся один, но принципиально важный момент: кто получит право выпускать ипотечные облигации. Есть несколько вариантов.

По первому, предлагается ограничить круг структур, имеющих право на выпуск ипотечных ценных бумаг "специализированными проектными компаниями" (СПК) и банками. То есть, банки, работающие на розничном рынке, смогут либо создать особое подразделение (СПК), либо непосредственно выпускать ипотечные облигации.


С СПК вопросов нет - абсолютно прозрачная компания, работающая с минимально возможным риском. А вот надёжность банковских бумаг несколько ниже, чем облигаций СПК. В случае банкротства банка, в первую очередь выполняются требования физических лиц - вкладчиков банка, в том числе и за счёт ипотечных закладных. Остальные кредиторы, в том числе владельцы облигаций, делят между собой то, что останется.

Получается, что к "нормальному" проценту по ипотечной бумаге добавляется плата за риск банкротства банка по любой причине и плата за риск недополучения даже "тела кредита" - вложенных в облигации денег из-за того, что на расплату с физическими лицами уйдут наиболее ликвидные активы.

С другой стороны, этот вариант абсолютно рыночный: разнообразие облигаций позволяет инвестору выбрать подходящий способ вложения из множества имеющихся на рынке, а банки будут заинтересованы в привлекательности своих облигаций.

По сведениям "Газеты.Ru", на рассмотрение Думы будет внесён другой вариант поправок к закону, построенный на основе компромисса: СПК остаются, банки в принципе допускаются к выпуску ипотечных облигаций, но не все. "Счастливчиками" оказываются только те банки, которые не привлекают депозитов физических лиц, при том, что выдают им кредиты. Проще говоря, специализированные ипотечные банки. Казалось бы, логичный вариант, который должен всех устроить.

Тонкость же ситуации в том, что таких банков немного. По некоторым данным, всего несколько, а более-менее крупных из них - два. А именно - DeltaCredit и "Московское ипотечное агентство" (МИА), т.е. нынешние основные игроки на ипотечном рынке.

По мнению некоторых экспертов, эти банки стремятся законодательно закрепить за собой почти монопольное право на выпуск ипотечных облигаций - хотя бы на некоторое время. Понятно, что другие банки смогут создать "дочерние" банки, выполняющие эти условия, или СПК, но на это уйдёт много времени - ЦБ в последние годы крайне скептически относится к росту количества банков, а создание бэк-офиса для СПК по подсчётам банкиров займёт несколько месяцев.

При прохождении через Думу третьего варианта (что пока наиболее вероятно) большинство крупных банков на довольно значительное время потеряют возможность рефинансирования ипотечных кредитов, что будет заметно сдерживать общий объём их выдачи. Зато DeltaCredit и МИА успеют развернуться на полную мощь.

При этом стартовые возможности у этих банков неравные. Если МИА в основном работает с юридическими лицами и не имеет ни опыта, ни персонала, ни помещений для перехода к массовой выдаче ипотечных кредитов физическим лицам для последующей секьюритизации их в облигации, то DeltaCredit только ждёт "стартового выстрела" - принятия закона.

У DeltaCredit уже есть приличный объём выданных кредитов - порядка $50 млн. Выпустив облигации на эту сумму, банк сможет быстро открыть новые отделения и резко увеличить количество клиентов - как в Москве, так и в регионах.

За DeltaCredit, как известно, стоят иностранные инвесторы - в основном американские.

Ситуация в экономике США и Европы не располагает к инвестициям, тем более, к выдаче ипотечных кредитов - ставки по ним в этом году достигли исторических минимумов. В то же время, в России начинается настоящий ипотечный бум. По словам представителей компаний, работающих по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в регионах, у их офисов уже выстраиваются очереди желающих получить кредит на квартиру. И это притом, что процентные ставки, по мировым меркам, довольно велики.

Можно не сомневаться, в случае принятия выгодных для DeltaCredit поправок, в банк хлынет поток денег иностранных инвесторов, желающих разместить их в крайне выгодном и практически абсолютно надёжном бизнесе. В результате на продолжительное время условия на рынке российской ипотеки станут диктовать иностранцы.

По информации, имеющейся у "Газеты.Ru", эту перспективу понимают и в администрации президента. Крайне велика вероятность того, что в случае принятия поправок, ограничивающих участие банков в выпуске ипотечных ценных бумаг, президент наложит на него вето.

Это, пожалуй, худший из возможных вариантов. Без закона об ипотечных ценных бумагах банки будут вынуждены выдавать кредиты только из средств, привлечённых "на общем основании", под обычные (относительно высокие) процентные ставки, что отразится на процентах при кредитовании. Тогда дешёвая ипотека не придёт в страну ещё долго, т.к. нынешний состав Думы не успеет заново рассмотреть закон об ипотечных ценных бумагах.