Ассоциация Строителей России видит в поправках Госдумы угрозу развития ипотеки

Ассоциация Строителей России (АСР) совместно с Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка приняла участие в экстренном заседании, организованном Комитетом Ассоциации российских банков по ипотеке.

Поводом для заседания стала угроза развитию системы ипотечного жилищного кредитования, содержащаяся в предложенных Госдумой поправках в действующее гражданское и жилищное законодательство. Основанием для опасений послужил принятый 28 июня 2006 года Государственной Думой в первом чтении проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". По мнению представителей АСР, АРБ и НАУИР, предлагаемые Госдумой поправки повышают кредитные риски (на фоне растущего количества выдаваемых ипотечных кредитов), что негативно отразится на реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", одну из основ которого составляет ипотечное жилищное кредитование. В результате напряженной дискуссии участники заседания сочли необходимым отклонить поправки в статьи 31 Жилищного кодекса РФ и 292 Гражданского кодекса РФ при рассмотрении законопроекта во втором чтении и приняли решение обратиться с этим предложением в профильный комитет Государственной Думы.

28 июня 2006 года Государственной Думой в первом чтении был принят проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", более года назад внесенный депутатами Государственной Думы Г.П.Хованской, В.А.Рыжковым, М.М.Задорновым и рядом других депутатов.

При принятии в 2004 году пакета законов, направленных на развитие рынка доступного жилья, были выработаны правовые нормы в отношении прав собственности, снижающие риски кредиторов при ипотечном жилищном кредитовании. В частности, в статье 292 ГК РФ было закреплено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Отсутствие подобной нормы в предыдущей редакции ГК РФ долгое время сдерживало развитие системы ипотечного жилищного кредитования в стране, так как приоритет прав собственника является ключевым условием обеспечения надежности заемщика перед кредитором.

Новый Жилищный кодекс РФ (часть 4 статьи 31)расширил рамки прав собственника жилья, установив, что с прекращением семейных отношений бывшие члены семьи собственника лишаются права пользования жилым помещением, в котором они совместно проживали.

По их требованию суд вправе или сохранить на определенный срок это право или обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства. Депутат Г.П. Хованская и соавторы законопроекта предлагают отменить ту норму части 5 статьи 31, согласно которой возможно до срока, установленного судом, лишить этого права бывших членов семьи (а в контексте статьи 292 ГК РФ и любых действующих членов семьи) путем прекращения права собственности на данное жилое помещение. 

Если жилой дом или квартира будет продана другому собственнику, то права пользования квартирой одновременно прекращаются у всех проживающих в ней бывших и не бывших членов семьи.

По мнению авторов законопроекта, подобная абсолютизация прав собственника по отношению к членам его семьи приведет к резко негативным последствиям. Существующее наиболее массовое прекращение супружеских отношений через развод породит не только волну жилищных конфликтов, но и оставит бывших супругов без крыши над головой, что крайне отрицательно отразится на социальном климате в стране.
Депутаты предлагают законодательно запретить отчуждение жилья до истечения срока решения суда, которое в определенной степени поможет смягчить ситуацию.
Ассоциация Строителей России и Национальная ассоциация участников ипотечного рынка разделяют и поддерживают гражданскую позицию Г.П.Хованской, защищающую социальные и материальные права граждан и предлагающую сделать более понятной и прозрачной процедуру решения подобных конфликтов.

С другой стороны, считают в обеих ассоциациях - должна быть четко соблюдена последовательность и ответственность граждан при исполнении ими ранее взятых обязательств.

Если жилое помещение, в отношении которого рассматривается конфликтная ситуация в части прав пользования бывшими членами семьи собственника, находится в залоге (приобретено ранее за счет кредитных средств), то право отчуждения данного помещения в случае обращения взыскания должно быть приоритетным.
В этой ситуации принятие поправки в статьи 31 ЖК РФ и 292 ГК РФ отодвигает исполнение ранее взятых обязательств на неопределенный срок.

По мнению АСР и НАУИР уже действующая в настоящее время конструкция статьи 31 ЖК РФ содержит юридическую коллизию, способную отрицательно влиять на ипотечное жилищное кредитование.

Во-первых, неясна логика, согласно которой решение конфликта прав возлагается на суд и одновременно дается рецепт, как это решение можно обойти.

Во-вторых, в случае конфликтных ситуаций между кредитором и заемщиком, бывшие члены семьи собственника вправе требовать защиты своих прав через суд, что, если и не повлияет на его окончательное решение, но, с учетом сложившейся практики рассмотрения дел судами, может существенно затянуть решение проблем кредитора. Особенно, если между членами семьи ранее были заключены соглашения, устанавливающие иные права в случае прекращения семейных отношений.
Кроме того, в соответствии с главой 13 ГПК РФ суд, на время рассмотрения искового заявления вправе принять обеспечительные меры, в том числе наложить арест на спорное недвижимое имущество.

 
Исходя из перечисленных потенциальных рисков, заложенных, по мнению АСР и НАУИР, в действующем Жилищном кодексе РФ, ими было предложено разделить права и обязанности граждан, возникающие вследствие "рыночных отношений", и права и обязанности граждан, имеющие "социальное наполнение". В этой связи на обсуждение была вынесена поправка в часть 4 статьи 31, устанавливающая ограничения на обременение жилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств, правами пользования бывших членов семьи собственника.

Это позволило согласиться с поправкой Г.П.Хованской в часть 5 статьи 31 и не вносить поправку в пункт 4 статьи 292 ГК РФ, тем более что статья 292 защищает права членов семьи собственника, а в поправке речь идет о бывших членах семьи, статус которых Гражданским кодексом РФ не определен.