Жилстрой в застое. Как выйти из стагнации?

Несколько лет назад сотрудники Института народнохозяйственного прогнозирования РАН провели любопытное обследование. Был сделан сравнительный анализ результатов жилищных обследований в трех городах — Москве, Нижнем Новгороде и Барнауле. Эти города существенно различаются по размерам и системе расселения, уровню цен на жилье и доходов населения. Но именно это и позволило представить некоторые общие тенденции и особенности, которые характеризуют развитие жилищного сектора.

По данным этих опросов, доля семей, не удовлетворенных своими жилищными условиями, колеблется от примерно третьей части всех семей в Москве до примерно половины таковых в Барнауле и Нижнем Новгороде! Это в среднем втрое больше, чем количество жителей, стоящих в этих городах в очередях на улучшение жилищных условий. Таким образом, этот своеобразный коэффициент — три — можно принять для примерного подсчета людей, которые хотели бы в той или иной форме улучшить свои жилищные условия. Но сколько же у нас в стране очередников? И как их число меняется из года в год?

На первый взгляд, дело обстоит не так плохо: число очередников вроде как не только не увеличивается, но даже становится меньше. Например, если в 1998 году семей, стоящих в очереди на жилье было по стране 6 миллионов 286 тысяч, то в 1999­м — 5 миллионов 882 тысячи, а на конец 2000­го года их число сократилось до 5 миллионов 419 тысяч. Но давайте сопоставим это уменьшение с другими цифрами. В период с конца 1998 по конец 1999 год очередь уменьшилась на 404 тысячи семей, однако квартир очередникам было в 1999 году предоставлено  только 282 тысячи. Откуда разница в 122 тысячи семей? Это — естественное «убытие» из очереди: у кого­то умерли родственники, удельная площадь на одного человека увеличилась, и семья перестала попадать в прокрустово ложе «постановочных» на учет квадратных метров. Кто­то переехал в другой регион и там еще не встал на учет, кто­то смог приобрести себе квартиру за свои деньги и «выпал» из очереди и т.д.

То же самое видим и на следующий год: очередь уменьшилась на 463 тысячи семей, а квартир в этот год было предоставлено еще меньше — лишь 253 тысячи. Разница между сокращением очередников и числом получивших квартиры теперь еще больше — 210 тысяч семей. Так что можем смело сделать вывод: сокращение очереди на жилье происходит отнюдь не благодаря заслугам отечественного жилстроя. Напротив, с каждым годом очередники получают квартир все меньше (см. таблицу). А во­вторых, о том, что численность очередников отнюдь не отражает истинных потребностей  населения в жилье.

Если принять цифру официально нуждающихся в улучшении жилищных условий в районе пяти с небольшим миллионов семей (точные данные за 2002 год в Госкомстате будут не раньше апреля), то, применив упомянутый выше «поправочный коэффициент», можно с уверенностью сказать: около 16 миллионов семей считают свои условия проживания неудовлетворительными и хотели бы их улучшить!

Однако при нынешних темпах жилищного строительства (30 — 32 миллиона кв. метров в год) даже на обеспечение одних только сегодняшних очередников уйдет более двадцати лет! А ведь в очередь продолжают ставить все новых людей, нуждающихся в улучшении условий, в том числе тех, кто живет в аварийном фонде. Кстати, он постоянно увеличивается, только за последние годы по ветхости выбыло около 65,4 млн кв. метров, или 2,4% от общего фонда страны, — почти вдвое больше, чем осиливает наш жилстрой за год! Например, за один только 2000­й год выбыло 4,4 млн кв. метров общей площади — около 14 процентов от объема нового жилищного строительства в стране!

В то же время новая федеральная программа «Жилище» ставит задачу сократить время ожидания в очереди до 5 – 7  лет. Будем реалистами, примем за идеал сокращение срока ожидания в очереди по сравнению с нынешним хотя бы вдвое — до 10 лет. Сколько же «квадратов» нам придется ежегодно вводить для достижения хотя бы такого результата?

Чтобы сократить срок ожидания в очереди вдвое, нужно ежегодно удовлетворять потребности не 250 – 260 тысяч семей, стоящих на учете, как в последние годы, а хотя бы 500 тысяч. Иначе говоря, строить примерно на 250 тысяч квартир больше, чем ныне. Но тогда ежегодно нужно вводить не 370 – 400 тысяч квартир, а не менее 600 – 650 тысяч!

Сколько же это в квадратных метрах? Арифметика проста: если разделить сдаваемое число квадратных метров на число вводимых в эксплуатацию квартир, то доля одной квартиры соответственно составляет около 80 кв. метров (хотя, заметим, «чистая» расчетная площадь средней квартиры принята в программе «Жилище» за 54 кв. метра. Эта разница обусловлена вспомогательными помещениями — лестницами, лифтовыми шахтами и холлами и т.д.).

Умножение этих 80 с хвостиком «квадратов» на расчетную сумму в 650 тысяч квартир даст приблизительную реальную потребность в строительстве жилья — около 52 миллионов квадратных метров. Из них, как было сказано выше, львиная доля — около 80 процентов, или 41,6 миллиона «квадратов», — пойдет очередникам. Применив все тот же «поправочный коэффициент» три, получим, что для удовлетворения потребности всех желающих улучшить свои условия нужно строить более 120 миллионов квадратных метров жилья в год. То есть почти в четыре раза больше, чем сейчас!

Впрочем, никакой неожиданности в этой цифре нет: в лучший для советского жилстроя год — 1984­й — в России было введено 72,8 млн кв. метров общей площади жилья — в два с лишним раза больше, чем вводится в последние годы. А тогда даже этого объема считалось недостаточно, хотя жилье в советское время строилось практически только для удовлетворения потребности очередников — никакой свободной продажи квартир тогда не было (за исключением жилищных кооперативов — но и там была своя очередь со своими требованиями для постановки на учет).

Сегодня потребность в жилье стала гораздо больше, тем более что при спаде жилищного строительства в минувшее десятилетие неудовлетворенный спрос в жилище нарастал. Сколько, к примеру, коммунальных «вороньих слободок» в наших больших и малых городах? Огромное, причем неучтенное статистикой количество людей живет в очень стесненных условиях и нуждается в улучшении жилищных условий хотя бы до приемлемого состояния, определенного еще в хрущевские времена в качестве идеала:
«на каждого члена семьи по одной комнате плюс одна общая»! Чего уж говорить о западных мерках...

Однако вернемся к программе «Жилище». Напомним, что в ее состав входит федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты», а также целый ряд подпрограмм, которые также предусматривают предоставление жилья тем или иным категориям граждан: «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф», «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур», «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации», «Обеспечение жильем молодых семей»... 

Что же предлагает программа «Жилище» в своих расчетах?

В целом она предусматривает прирост жилищного строительства не менее, чем на 3 – 5 процентов в год. Если взять оптимистичный вариант — 5 процентов, то выйдет, что в 2010 году (если взять за точку отсчета реальный ввод жилья последних двух­трех лет) будет построено менее 50 млн кв. метров. Но, как мы только что выяснили, нужно уже сегодня вводить этих «миллионов» минимум 52! Выходит, даже обозначенные в программе горизонты, мягко говоря, узковаты? То есть несмотря на все внешние факторы роста получается, что жилищное строительство на деле находится в состоянии глубокого застоя!

Подтверждением понимания этого факта на самом высоком уровне послужило одно из заседаний Правительства России, состоявшееся в октябре минувшего года, на котором было высказано требование в 2 – 2,5 раза увеличить объемы сооружаемого жилья.

Что же нужно предпринять, чтобы хотя бы выполнить требование Правительства (не говоря о том, чтобы строить жилья столько, сколько нужно в действительности, то есть в 3 – 4 раза больше)?

На наш взгляд, для выхода из застоя необходимо принять целый комплекс мер. Среди них — поиск надежных источников финансирования жилищного строительства, снижение себестоимости квадратного метра жилья, совершенствование системы ценообразования, улучшение качества проектирования и выполнения строительно­монтажных работ и ряд других. Остановимся на основных из них подробнее.

 Бесспорно, главный камень преткновения сегодня — вопросы финансирования. Чтобы строить больше жилья нужно прежде всего найти стабильные источники финансирования. В последнее десятилетие развивалась тенденция к снижению доли государственных инвестиций в жилищное строительство. Так, доля жилья, вводимого государственными и муниципальными предприятиями и организациями, сократилась с 80 процентов в 1990 году до 19 процентов в 2000­м, в том числе предприятиями федеральной собственности — до 7,5 процента.

При этом часть жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составляет уже более 60 процентов. В 2001 году квота жилья, построенного только за счет собственных средств населения и взятых им кредитов, составила 41,8 процента от общего объема ввода. Это хуже, чем
в 2000­м. Почему произошел спад?

Дело в том, что число тех, кто мог бы позволить себе заплатить за квартиру или дом сразу всю его стоимость, за эти годы сократилось до минимума, отчасти и потому, что большинство таковых зажиточных граждан свои жилищные проблемы уже успешно решили. Поэтому единственно правильным выходом из положения является кредитование приобретения жилья под залог недвижимости — ипотека. Этим путем идут все цивилизованные страны. Однако, к сожалению, ипотека у нас только делает первые шаги, и для того, чтобы она заработала в полную силу, нужно время.

Но ипотека — лишь один источник, касающийся средств граждан. Не следует забывать и о привлечении средств других частных инвесторов, которые хотели бы использовать жилстрой в качестве выгодной сферы вложения и преумножения средств. Здесь следует создавать эффективные экономические механизмы, которые способствовали бы притоку частных инвестиций в жилищное строительство.

Отнюдь не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и существующая сегодня в большинстве регионов страны система градорегулирования и землепользования. Привлечь инвесторов может лишь путем усиления правовых гарантий землепользования и застройки переход от административного целевого предоставления участков к регулированию землепользования и застройки на принципах правового зонирования — за счет установления градостроительных регламентов по видам и параметрам застройки.

Необходимо совершенствовать и отрабатывать порядок государственного финансирования и поддержки жилстроя, в частности систему государственных жилищных сертификатов и субсидий на приобретение жилья теми категориями граждан, которые имеют на это право в соответствии с действующим законодательством.

Говоря об увеличении объемов жилстроя, нельзя обойти вниманием себестоимость жилья. Как бы ни была развита ипотека, сколько бы инвесторов мы ни пытались привлечь, вряд ли все это позволит добиться серьезного подъема жилищного строительства, если себестоимость квадратного метра будет неоправданно высока.

Напомним, что еще в 1996 году в федеральной целевой программе «Свой дом» была поставлена задача снизить за счет использования более эффективных строительных технологий и материалов стоимость квадратного метра жилья — она не должна была превышать двухмесячного среднего денежного дохода на душу населения. В действительности же сегодня в среднем по России стоимость «квадрата» на первичном рынке в 2 – 3 раза выше!

Проблему снижения себестоимости строительства нужно решать комплексно, начиная с перехода к современным эффективным технологиям строительства и производства строительных материалов и кончая реформированием и перепрофилированием предприятий строительной индустрии, в том числе модернизацией предприятий крупнопанельного домостроения и домостроительных комбинатов. Да и сами здания по ассортименту и номенклатуре должны отвечать платежеспособному спросу различных слоев населения — от элитного жилья для богатых до качественных, но недорогих домов для граждан с не слишком высокими доходами.

Характерный пример: если прежде доля строительных материалов в стоимости квадратного метра жилья составляла примерно половину, то сегодня — более двух третей! И это при том, что в массовом жилищном строительстве применяются в основном отечественные материалы! Значит, чтобы удешевить жилой «квадрат», нужно прежде всего снижать стоимость стройматериалов. Но это ни в коем случае нельзя делать за счет снижения их качества, дизайнерских свойств или экологической чистоты. Речь идет о переходе на конкурентоспособные отечественные материалы, а также о снижении энергоемкости при их производстве.

Среди других мер, без которых вряд ли возможно повысить объемы жилищного строительства, — улучшение системы управления строительным производством, совершенствование нормативно­правовой базы, внесение изменений в некоторые нормативные правовые акты, упорядочение и упрощение порядка согласования и реализации инвестиционных проектов, обеспечение условий для формирования и комплексной подготовки земельных участков под жилую застройку, урегулирование вопросов предоставления долгосрочных прав собственности или долгосрочной аренды на земельные участки для жилищного строительства и ряд других.

Большие надежды в повышении объемов жилищного строительства возлагаются на упоминавшуюся программу «Жилище». Однако мало разработать и утвердить все эти очень важные документы, главное — регулярно и строго контролировать, как они выполняются на практике, своевременно выявлять, что мешает реализации намеченного, и устранять помехи.

Особое внимание нужно уделять регионам — ведь именно там и реализуется — или не реализуется — намеченное, именно там определяется: растет жилищное строительство или падает. В качестве обнадеживающего примера можно привести Московскую область, где объемы строительства жилья в последние годы стремительно растут и перевалили за 3 миллиона «квадратов» (подробнее — см. специальную вкладку, посвященную Московской области, стр. 55 – 65. — Авт.).

Но ситуация далеко не везде обстоит так хорошо. И потому требование Правительства в 2 – 2,5 раза увеличить строительство жилья должно стать для тех регионов, которые вводят квадратных метров недопустимо мало, не только поводом к размышлению, но и сигналом к немедленным действиям по наращиванию темпов жилищного строительства.

В противном случае не сможет в полную меру заработать система ипотечного жилищного кредитования — попросту нечего будет покупать на ипотечные кредиты! А значит — не смогут интенсивно развиваться и другие отрасли народного хозяйства: ведь по опыту других стран хорошо известно, что ипотека и базирующееся на ее основе жилищное строительство — локомотив экономики.

Так что выбора у нас нет: жилья нужно строить многократно больше!

Михаил ЗИБОРОВ.