Иностранные инвесторы ищут российских девелоперов

Главная проблема для большинства инвесторов - дефицит качественных проектов и нехватка инфраструктуры для их воплощения.

"Иностранные институциональные инвесторы, нацеленные на долгосрочные и низкорискованные вложения капитала, - пенсионные фонды, ПИФы или страховые компании - уделяют все большее внимание России", - заявил "Ведомостям" Майкл Ланге, председатель совета директоров Jones Lang LaSalle (JLL). Станислав Бродский, управляющий директор УК "Велес-Менеджмент", отмечает: "К нам потянулись иностранцы, которые российскую недвижимость прежде считали суперэкзотикой".

Олег Мышкин, управляющий партнер Fleming Family & Partners, отмечает как его особенность обилие спекулятивных проектов, на стадии строительства не имеющих конечного потребителя. Кроме того, на московском рынке девелопментом занимаются непрофильные компании: добывающие, сталелитейные, нефтеперерабатывающие и т. д. Российская специфика осложняет привлечение западных финансов, резюмируют эксперты.

Западные девелоперы привносят в Россию свои правила и технологии. По мнению Виктора Малеванкина, директора по инвестициям Raven Russia, благодаря сотрудничеству с иностранцами российские девелоперы учатся грамотно "упаковывать" проекты, чтобы те в дальнейшем представляли больше интереса для международных фондов.

По словам Томаса Дукала, замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций JLL, преимущества СП для российского девелопера - привлечение средств на ранних этапах проекта. Для зарубежного партнера это возможность выхода на российский рынок. Зачастую партнеры инвестируют в проект равными долями, риски, соответственно, делят пополам. В случае если у девелопера появляется сильный финансовый партнер, он одновременно берется за несколько проектов.

"Совмещение опыта и компетенций каждой из сторон приводит к тому, что девелопер не тратит время и усилия на организацию финансирования, а инвестор (западный или российский - не важно) не тратит время на поиск и оценку объектов (проектов) для инвестирования", - подтверждает разумность кооперации Дмитрий Гусев, гендиректор компании "Русстройтрест - строительные инвестиции".

Например, СП, учрежденное "Дойче Банком" и австрийским строительным концерном Strabag на паритетных началах, будет не только развивать девелоперские проекты, но и финансировать их. "Дойче Банк" уже открыл кредитную линию размером до 600 млн долларов на 10 лет на воссоздание гостиницы "Москва".

"Евразия логистик" стала партнером сингапурской CapitaLand, продав ей 10% акций ради реализации амбициозного проекта строительства более десятка логистических центров стоимостью свыше 3 млрд долларов.

Credit Suisse First Boston ведет переговоры с Mirax Group о покупке 20% подразделения MRC Mirax Skyscrapers, сделка оценивается в 300 млн долларов.

А вот крупнейшей корейской компании Lotte Group пришлось работать на московском рынке в одиночку. Открытие МФК "Лотте Плаза" на Новом Арбате запланировано на третий квартал 2007 года.

Активно инвестирует в российскую недвижимость фонд Morgan Stanley. Кроме 10% "Росевродевелопмента", Morgan Stanley Real Estate приобрел за 30 млн долларов 15% специализирующейся на строительстве элитного жилья в Москве компании RGI International.

По данным JLL, в 2006 году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 3,4 млрд евро (почти в 10 раз больше, чем в 2005 году). В первом квартале 2007 года Москва оказалась на 2-м месте в Европе по стоимости аренды офисов: 974 евро за 1 кв. м кабинета класса А в год. За год арендная плата выросла на 8,3%, а объем покупок - на рекордные 136%.

В Россию приходит все больше зарубежных компаний, и им требуются качественные офисы. Отсюда высокая доходность от вложения в российские офисы - около 11% годовых, тогда как в Европе - 6-7%.

Иностранные инвесторы в этом секторе скорее покупатели, говорит Бродский. Купить офис с арендаторами и получать до 10% от аренды - это с их точки зрения хороший, надежный актив. А российским девелоперам возиться с арендаторами менее интересно, и доходность на этапе строительства, конечно, выше. То есть россияне, как правило, строят, а западные фонды и вообще более консервативные инвесторы покупают, резюмирует эксперт.