Найм жилого помещения является одним из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.
Наем гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального фонда осуществляется посредством заключения нанимателем с органом местного самоуправления договора социального найма жилого помещения, а в домах частных собственников - посредством заключения нанимателем с собственником жилого помещения договора коммерческого найма.
В отличие от найма гражданами жилых помещений по соответствующему договору найма, аренда жилых помещений предусмотрена лишь в отношении юридических лиц. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять юридическим лицам квартиры или дома любой площади на условиях аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору жилые помещения за плату во временное пользование.
Арендатор обязуется использовать жилые помещения по прямому назначению, т.е. только для проживания граждан, бережно относиться к жилищному фонду, выполнять предусмотренные законодательством эксплуатационные требования. При этом арендатор не вправе без согласия арендодателя производить переустройства и перепланировки жилого и подсобного помещений. Арендатор (юридическое лицо) может предоставить эти помещения своим работникам на условиях безвозмездного пользования или субаренды.
При сдаче жилого помещения в субаренду арендатор обязан согласовать договор с арендодателем. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При ликвидации юридического лица, арендующего жилое помещение, субарендатор имеет право заключить с собственником жилой площади договор найма жилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, при добросовестном исполнении своих обязательств по договору субаренды в пределах оставшегося срока субаренды.
Объектом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения (кухня, коридоры, кладовые и т.п.).
Степень благоустроенности предоставляемого нанимателю жилого помещения определяется применительно к условиям данного населенного пункта (наличие водопровода, канализации, центрального отопления, снабжения газом). Жилое помещение, предоставляемое гражданам по договору коммерческого найма, может и не отвечать высоким требованиям. Оно может быть и неблагоустроенным, но пригодным в санитарном и техническом отношении к проживанию.
Договор социального найма, как и договор коммерческого найма, оформляется в простой письменной форме. Такая форма способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение сторонами простой письменной формы не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны, в случае спора, права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В случае перемены собственника жилого помещения, для нового собственника обязательны заключенные предыдущим собственником условия договоров жилищного найма (социального и коммерческого).
Наймодатель обязан не только предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, но и осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого помещения, ибо это непосредственно связанно с обязанностью наймодателя предоставлять нанимателю необходимые коммунальные услуги.
Наниматель же обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению и обеспечивать его сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, если таковые произошли по вине нанимателя. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также плату за коммунальные услуги.
В связи с тем, что размер платы за жилое помещение (наряду с объектом найма) является существенным условием договора найма жилого помещения, то, согласно общим положениям ст. 450 ГК, изменение размера платы возможно лишь по соглашению сторон или в случаях, предусмотренных законом или договором. При социальном найме размер платы устанавливается органами местного самоуправления, с ежемесячным ее внесением не позднее 10-го числа следующего месяца.
Бессрочность договора социального найма вытекает из самой сути конституционного права граждан на жилище. В отличие от этого договор коммерческого найма жилого помещения носит срочный характер, ибо бессрочная сдача собственником внаем жилого помещения, по существу, означала бы для него ограничение права собственности. По сему это условие оговаривается в договоре.
Если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на срок до 1 года (краткосрочный наем), то в этом случае права нанимателя ограничены. В частности, наниматель не вправе: поселить в нанимаемом помещении временных жильцов; сдавать помещение в поднаем; заменить себя в договоре другим нанимателем, а также не имеет преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договорам не предусмотрено иное.
Интересен факт того, что истечение срока договора не влечет за собой автоматическое его прекращение. Согласно ст. 684 ГК не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить его об отказе продлить договор.
Если ни одна сторона не выразила своего намерения до истечения срока, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. Максимальный срок договора коммерческого найма определен в 5 лет. В случае, если договором аренды не предусматривается срок аренды жилого помещения, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. По договору же коммерческого найма наниматель должен письменно предупредить наймодателя за 3 месяца о желании расторгнуть договор. В случае, если оплата жилья по договору социального найма не осуществляется в течение 6 месяцев, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям в пределах норм площади общежития.
В случае же предъявления наймодателем иска в суде о расторжении с нанимателем договора коммерческого найма жилого помещения за невнесение платы за помещение, разрушение или порчу помещения, использование его не по назначению, либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, суд в своем решении может предоставить нанимателю срок (не более 1 года) для устранения им нарушений. И лишь в случае, если в течение этого срока наниматель не примет мер для устранения указанных нарушений, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма.
При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более 1 года. В случае же социального найма такие действия приводят к выселению в судебном порядке нанимателя и членов его семьи по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц без предоставления другого жилого помещения.
