Там, где речь идет не только о технической эксплуатации, а о настоящем управлении недвижимостью, взаимоотношения строятся на совершенно иных принципах - управляющий получает не фиксированную сумму, а процент от дохода, который называется «вознаграждением управляющего». Как говорит Г. Яковлева, официальное предложение, которое делает HINES своим потенциальным клиентам - это весьма пухлая папка, где помимо проекта договора с подробным изложением финансовых взаимоотношений содержится еще много другой информации. Например, видение использования здания, варианты его возможного переустройства. HINES обязательно учитывает, насколько его собственные планы совпадают с тем, как видит ситуацию клиент. Одни владельцы недвижимости имеют цель заработать как можно больше денег, другие, прежде всего, хотят сохранить облик здания, его существующее назначение. Финансовые вопросы для такого собственника менее важны, чем имидж, и управляющий обязательно учитывает эти пожелания.
Необходимость загодя создать полноценную концепцию порождает проблему, сходную с проблемой охраны авторского права. Владелец объекта может получить предложение, отклонить его, а затем реализовать заложенные в нем проекты самостоятельно. Г. Яковлева деликатно называет этот процесс «обменом идеями». И считает, что хорошая управляющая компания от этого не обеднеет. Более того, напоминает она, даже самая лучшая на сегодня идея завтра может перестать работать - и потребуется ее корректировка. В качестве примера она приводит первый объект HINES в Москве - Park Place Moscow на Ленинском проспекте, 113, реализованный в 1992 г. совместно с Главным управлением по обслуживанию дипкорпуса МИД России. Сначала на втором этаже был открыт салон WELLA. Но он оказался не очень востребованным, и его сменил торговый киоск. Затем были перепробованы еще несколько вариантов, пока не остановились на цветочном киоске - он-то и пользуется огромной популярностью.
Если здание только строится, желательно, чтобы будущий управляющий имел возможность подключиться к проекту на самой ранней стадии. Во время строительства одного из объектов «Альфа-Сити» попросила немного передвинуть стены в мусорокамерах - стандартные спроектированы так, что обычный бункер туда не помещается. Были пожелания к фасадам - предусмотреть на них крюки, чтобы была возможность их мыть, к кровле - обустроить подогрев или предусмотреть место, куда счищать снег. Даже обычные напольные покрытия в холлах могут быть ребристыми или гладкими. Первые смотрятся эффектнее, но их совершенно невозможно вычистить. Замечаний, в общем, было немало…
