Ипотека очень важна и нужна, но у нас её нет. Пока...

В Минрегионе приступила к деятельности 2-ая Рабочая группа Общественного совета при министре. На своём первом заседании её члены обсуждали вопрос ''По развитию рынка доступного жилья''.

В повестку дня были включены три пункта:

1)       Причины, обуславливающие отсутствие выпусков ипотечных ценных бумаг в РФ;

2)       Проблемы регистрации ипотек на первичном и вторичном рынках;

3)       Причины, обуславливающие низкие темпы регионального развития

ипотеки.    

В состав Рабочей группы Общественного совета вошли: представитель юридической компании ''Allen & Over'' Андрей Баев, председатель Правления АНО ''Агентство регионального развития'' Александр Бородай, начальник Управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти ОАО АИЖК     Денис Гришухин, член Экспертного управления Президента РФ Александр Плотник, ведущий юристконсульт Фонда ''Институт экономики города'' Александр Копейкин, управляющий ''Bauman Innovation'' Сергей Лозинский, директор информационно-аналитического строительного портала ''I-STROY.RU'' при Экспертном совете Комитета по строительству Государственной Думы РФ Елена Соколова, редактор ''I-STROY.RU''                   Юрий Шевченко, эксперт по финансированию Международной Финансовой Корпорации (IFC) Элтон Грег и др.

Руководителем Рабочей группы назначен председатель Правления ООО ''Городской ипотечный банк'' Николай Шитов.

По первому пункту,– причины отсутствия выпусков ипотечных ценных бумаг в РФ,– в ходе дискуссии были высказаны следующие соображения.

На сегодняшний день все основные проблемы лежат в области нормативной базы. Инфляция в России в течение года составляет в среднем 11,5%. В этих условиях инвесторы готовы вкладывать средства, начиная с 12,5%, чтобы получить минимальную рентабельность. С учётом минимальной прибыли, процентная ставка должна составлять 13-14%. В эту разницу в 1,5% должны быть ещё вложены все издержки обращения и прочие накладные расходы предприятия, в том числе, страхование рисков.

Было высказано мнение, что для длинных кредитов по ипотеке нужны плавающие процентные ставки за ссуду банка. В условиях же нашей экономики сегодня не представляется возможным более или менее, хотя бы приближённо, рассчитать уровень инфляции на ближайшие 10-15 лет. Это в тех условиях, что сама схема ипотеки предполагает именно такие сроки.

Представитель Казахстана по выпуску ипотечных ценных бумаг рассказал, что их опыт показывает, что ценные бумаги в этой области длиннее 7-ми лет не требуются. Большая часть ипотечных кредитов погашается досрочно. Процент просрочивших платежи по займу клиентов столь минимален, что в общей картине им можно легко пренебречь. Т.е. единицы кредитов, которые не погашаются в срок можно не учитывать.

Это возможно за счёт того, что свою прибыль ипотека должна делать не на высоких процентных ставках за предоставляемые кредиты, а на массовости выпуска ипотечных ценных бумаг. Так, уже первый пул таких бумаг в Казахстане был выпущен на общую сумму в 200 млн долларов США, что составило около 5 600 млн рублей. Это принесло прибыль как ипотечным финансовым организациям,  так и их клиентам. И это был успешный опыт, который уже сегодня можно было бы использовать для всех стран СНГ.

Тем не менее, сегодня надо прогнозировать, что будет на российском рынке жилья уже через 5-7 лет. Прежде всего будет приходить в обветшалость и полную непригодность масса домов постройки 60-х годов.

Согласно новому Жилищному кодексу РФ, никто в этой ситуации населению уже помогать не обязан. Значит, люди, осознав новые условия, сами будут стремиться построить себе новое, более достойное жильё. Таким образом, уже в ближайшее время возникнет массовый спрос на жилые дома и квартиры.

Однако сегодня  почему-то сложилась ситуация, когда в средствах СМИ более 70% информации об ипотеке подаётся в негативном плане.

Хотя массовой ипотеки в России пока нет, но уже существует в основном явно предвзятое мнение.

Надо в корне менять ситуацию, прежде всего, именно через те же СМИ.

По второму пункту повестки дня – проблемы регистрации ипотек на первичном и вторичном рынках – были высказаны следующие соображения.

Без очень хорошей, налаженной системы регистрации ипотечных ценных бумаг ранка не будет.

Правительство обещает свою поддержку. Чем в реальности может помочь государство? Только тем, что наладит и возьмёт под свой контроль систему регистрации. Это и будет необходимая и реальная поддержка ипотеки.

В Москве за ускоренную регистрацию таких ценных бумаг клиенты официально платят 7 000 рублей. Это при том, что ускоренная регистрация – это 2 недели, а обычная – 1 месяц.

Люди готовы платить. Но это должны быть разумные суммы. Здесь вполне подошёл бы опыт европейских стран, где подобный регистрационный сбор составляет эквивалент 25-50 долларов США

По третьему пункту – причины, обуславливающие низкие темпы развития региональной ипотеки – мнения разделились следующим образом.

На столичном ипотечном рынке и рынке тех же ценных бумаг в регионах наблюдается очень сильный дисбаланс.

В регионах большую роль играет административный диктат. Всё складывается в зависимости от местного бюджета и той жилищной базы, которая имеется в наличии на текущий момент.

К сожалению, очень многое здесь зависит от активности или пассивности позиции местной государственной власти.

В Москве, например, участвуя как покупатель на ипотечном рынке, если гражданин не имеет возможности ежемесячно платить, начиная от 700 долларов США    в рублёвом исчислении, он никогда, в течение своей жизни, не сможет расплатиться за квартиру, приобретаемую по ипотечному кредиту.

Не стоит упускать из виду, что, нравится нам это или не нравится, но сегодня в стране существуют долларовая экономика и расчёт. Такая экономика подмяла под себя почти 80% отечественного рынка.

Надо честно признать, что на настоящий момент ипотека у нас доступна только лишь хорошо обеспеченным слоям населения. А они, как сложилось на сегодняшний день, сосредоточены в основном в столице.

Средняя же заработная плата в регионах Российской Федерации колеблется около цифры, эквивалентной 200 долларам США.

В регионах люди, вполне естественно, боятся брать долларовые кредиты, т.к. ещё не известно, как может прыгнуть курс валюты.

А банки активно выдают ссуды именно в долларах США. Тогда, задаются вопросом выступающие, о какой отечественной ипотеке сегодня может идти речь?

Для внедрения у нас ипотеки безусловно нужна плавающая ставка кредита.

Разумеется, что кредит на 1 год стоит дешевле, чем кредит на 10-15 лет.

Сегодня у региональных банков нет длинных рублёвых ресурсов. Но им необязательно использовать на эти цели свои собственные финансовые средства. Они могут брать их у крупных столичных банков.

В плане гарантий, в регионах сегодня должно выступать государство через своего оператора.

Созданное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) нужно в регионах именно сейчас, – таков вывод заседания Рабочей группы Общественного совета при министре регионального развития Российской Федерации               Владимире Яковлеве.

                                                                                    Юрий Шевченко